Председатель Центрального банка Узбекистана Мамаризо Нурмуратов рассказал, какие меры регулятор принимает для сглаживания последствий «ценового пузыря» на рынке недвижимости в Ташкенте.
Впервые о возможном формировании «ценового пузыря» на рынке жилья столицы говорилось в комментарии ЦБ о финансовой стабильности за 2022 год.
«Пузырь» на рынке недвижимости обычно выражается в завышенной оценке объектов на протяжении длительного периода времени. При этом наблюдаются несоответствие цен реальным доходам населения и арендным ставкам, а также излишние объёмы ипотечного кредитования.
В ЦБ пояснили, что «пузырь» расширяется из-за того, что население ожидает дальнейшего роста цен на жильё, из-за чего спрос увеличивается ещё больше. В свою очередь, постоянный рост цен будет привлекать инвесторов, стремящихся получить прибыль за счёт этой тенденции, что приведёт к ещё большему росту цен вне зависимости от изменения фундаментальных факторов.
Разница между фундаментальной и рыночной ценой в первом квартале 2020 года из-за карантинных ограничений, связанных с пандемией коронавируса, была минимальной за 2018−2022 годы.
Со второй половины 2020 года разрыв начал увеличиваться, что связано с расширением и изменением программы ипотеки, а также отменой постоянной прописки и снятием других ограничений для покупки жилья в Ташкенте.
Отложенный из-за пандемии спрос на жильё и льготная ипотечная программа с субсидиями привели к тому, что разница между фундаментальной и рыночной ценой достигла 120 млн сумов.
В 2022 году приток иностранных граждан в Узбекистан, в частности, из России на фоне войны РФ против Украины, усилил спрос. Этому же способствовали рекордный рост заграничных денежных переводов и сохранение ставок по ипотеке до конца 2022 года на уровне 13%.
В прошлом году объём ипотечных ресурсов, выделяемых правительством банкам, вырос в 1,5 раза — до 14,4 трлн сумов. Кроме того, инфляция составила 12,3%, а строительные работы подорожали на 11,8%. Все эти факторы привели к увеличению разницы между значениями до 210 млн сумов к концу прошлого года, что в 1,6 раза больше, чем в 2021 году.
По данным Центробанка, эта ситуация показывает, что на рост стоимости жилья в Ташкенте влияют другие факторы, не связанные с доходами населения.
Регулятор ожидал, что разрыв может увеличиться ещё больше с учётом планов введения моратория на строительство в Ташкенте до утверждения генплана города. Об этом говорил президент 8 февраля, однако мораторий до сих пор объявлен не был.
Как отмечает ЦБ, значительное снижение спроса на рынке недвижимости приведёт к резкому снижению цен на жильё. Это, в свою очередь, приведёт к потерям банков из-за недостаточности залога по ипотечным кредитам.
На пресс-конференции 27 июля председатель Центробанка Мамаризо Нурмуратов отметил, что установлен предельный размер ипотечного кредита в размере 440 млн сумов, что снижает угрозу «пузыря», сообщает корреспондент «Газеты.uz».
«Мы установили максимальный лимит кредита независимо от стоимости жилья при выдаче ипотечного кредита. Цель состоит в том, чтобы предотвратить негативное воздействие на банки, когда лопнет „пузырь“. То есть, даже если дом будет стоить 1 млрд сумов, кредит, предоставленный банком в Ташкенте, не превысит 440 млн сумов. Это снижает риск „пузыря“», — заявил он.
Публикация новых аналитических данных по ценообразованию на рынке недвижимости Ташкента ожидается в сентябре, сообщил глава ЦБ.
