Численность населения Ташкента к 2035 году вырастет на 25% и составит 4 миллиона человек, а количество автомобилей увеличится на 120% и достигнет 1,29 миллионов. Об этом говорится в отчёте о развитии столицы IQ City Planning Tashkent. Его авторы — международная консалтинговая компания в сфере коммерческой недвижимости Commonwealth Partnership Uzbekistan [CMWP). Они отмечают, что вместе с опережающей урбанизацией рост численности населения и автомобилизация усугубят экологические проблемы и сохранят напряжённую ситуацию в коммунальном секторе.
«Газета.uz» поговорила с генеральным директором CMWP Uzbekistan Денисом Соколовым о назначении подобных отчётов, строительстве Нового Ташкента и его влиянии на дальнейшее развитие столицы, а также об умении пользоваться городом, которому нужно учиться со школы.
— Прежде чем говорить о результатах самого отчёта, давайте обозначим, чем занимается CMWP.
— Наша команда работает в Ташкенте с 2018 года. Мы занимаемся консалтингом в коммерческой недвижимости. Это звучит достаточно общо, но в реальности это важная функция для любого города и бизнеса.
Задачи любой компании, чем бы она ни занималась, всегда связаны с недвижимостью — производственными и торговыми объектами, административными зданиями, логистическими комплексами. В структуре затрат любой компании недвижимость может занимать до 80%.
Если эффективно управлять недвижимостью, можно снизить затраты. Например, за счёт грамотного использования общих зон и размещения рабочих мест можно сократить потребность в площади на 20% при сохранении комфорта для сотрудников. С другой стороны, качественная вентиляция и микроклимат позволяет повысить производительность сотрудников, по отдельным данным на 15−30%.
Современная недвижимость становится сложнее, для управления нужны команды, разные навыки и специализации. В нашей команде люди с очень разнообразным опытом. Мы подсказываем компаниям, как можно эффективно использовать их активы, объекты недвижимости.
Сейчас Ташкент переживает период очень активного развития. Опережающая урбанизация, рост населения, количество машин. Именно в этой ситуации особенно важны маленькие изменения, которые при невысоких затратах позволят повысить эффективность, комфорт и качество жизни. Это касается, например, организации нестационарной торговли, упорядочения парковки, оформления общественных пространств и создание центров активности для горожан.
— Вы провели анализ текущего состояния города и определили некоторые прогнозные значения на декаду вперёд. Зачем нужен этот отчёт?
— Не было такого, чтобы мы сели и решили: проведём такой анализ. Мы работаем со знаниями, навыками и информацией и всегда стараемся заглядывать в будущее. Потому что если клиент хочет построить многофункциональный комплекс, нужно понимать, что он построит его через 3−4 года, арендаторы заселятся в него через 5 лет, люди будут пользоваться объектом через 20 лет. Многие из тех, кто придёт на этот объект, ещё даже не родились. Поэтому всегда нужно помнить, что в недвижимости ты работаешь не для тех, кто вокруг тебя сейчас, а для тех, кто придёт чуть позже.
Эта особенность мышления — очень важная составляющая. Как консалтинговая компания мы периодически укладываем свои знания и взгляды в отчёты, публикуем их, делимся с рынком и другими компаниями. Мы это делаем, чтобы облегчить коммуникацию и работу на этом рынке.
Многие, например, нам говорят: «Рынок Узбекистана непрозрачный». Считают, что прозрачный рынок — это где тебе на тарелочке приносят всю информацию о том, что будет. На самом деле прозрачный рынок — это тот рынок, о котором люди хотя бы размышляют, знают о нём.
Буквально сегодня я читал отчёт по сравнению глобальных городов мира. В нём есть Астана, Алматы, но нет Ташкента. Ташкент не включили. А значит тем, кто изучает этот отчёт, не попадётся информация о Ташкенте. Прозрачность рынка в том числе заключается в количестве опубликованных отчётов и в количестве людей в городе, которые размышляют о той или иной проблеме. Поэтому такие отчёты, с нашей точки зрения, важны не только для бизнеса, но и для жителей. Они создают некую школу размышлений и приучают людей думать о будущем своего города.
— Как можно составлять отчёты о будущем города без генерального плана этого города?
— Прогнозы бывают двух видов: вероятностные и прогнозы желаемого будущего. Вероятностный прогноз рассматривает наиболее вероятные сценарии при развитии событий: если нет генерального плана, значит, город развивается стихийно. Это усложняет прогнозирование, но тем не менее, стихийное развитие — часть прогноза.
А есть прогнозы желаемого будущего, когда в самом прогнозе размышляешь, что и как сделать для хорошего развития. Да, для этого нужен генеральный план. Любой прогноз желаемого будущего будет включать в себя первым пунктом: хорошо бы иметь генеральный план.
Наш отчёт, конечно, вероятностный, потому что мы работаем в первую очередь для бизнеса и муниципалитета. И, скажем так, проблема прогноза желаемого будущего в том, что если не случилось то событие, которое ты хочешь, то прогноз теряет смысл.
— На каких данных основывается ваш отчёт?
— На мониторинге рынка, на знании текущей ситуации в Ташкенте, на прогнозах в том числе международных финансовых организаций, например, Всемирного банка или Европейского банка реконструкции и развития связанных с развитием экономики, макроэкономической ситуацией. Также мы основываемся на опыте команды, в том числе на других рынках. Потому что очень часто города, рынки и страны в своём развитии повторяют пройденные другими пути.
Например, сейчас одна из наших рабочих гипотез заключается в том, что нам кажется, что Ташкент в некотором смысле может повторить судьбу Варшавы. В 90-е года Варшава достаточно тяжело развивалась, но потом стала звездой Восточной Европы, индустриальной и постиндустриальной станцией, главным экономическим городом в Восточной Европе.
Почему мы сравниваем Ташкент и Варшаву? Это города, похожие по размеру и своей региональной роли в регионе. Варшава — это Восточная Европа, Ташкент — это Центральная Азия. Долгое время Варшава развивалась достаточно сложно. Но реформы и экономическое развитие позволили ей фактически обогнать всех своих соседей.
Кроме того, я делал проекты в Минске, в Будапеште, Лагосе (Нигерия), Мехико и Тегеране. Когда имеешь определённый опыт и наблюдение за развитием городов, ты можешь выявлять какие-то тенденции.
Это не значит, что мы точно знаем, как будет развиваться город. Это значит, что исходя из доступной информации, сейчас мы видим такие перспективы. Каждый год мы обновляем свои отчёты, изменяем и модифицируем модели работы. Я думаю, что в следующем году мы с вами ещё раз встретимся, и я расскажу, что изменилось.
— То есть это уже пятый IQ City Planning отчёт?
— Мы уже опубликовали около 15 отчётов о Ташкенте по различным направлениям: торговая и офисная недвижимость, уличная торговля. Но это первый отчёт о развитии города в целом.
Потенциальному инвестору нужно понимать, в каком районе города лучше открывать, скажем, магазин, где наибольшая концентрация активности даже не сейчас, а где она будет через два года. Потому что тогда он сможет приобрести магазин в том районе, где ещё относительно недорого, но через пару лет район станет активным, инвестиции легко окупятся. Потому что в центре может быть всё легко, но дорого.
— Вы с самого начала упоминали, что Ташкент переживает бурный рост. При текущем росте Ташкента и прогнозах на рост города можно ли избежать транспортных, экологических проблем, которые мы сейчас наблюдаем?
— Здесь нужно понимать, что города с высокой плотностью населения имеют очень большое преимущество, которое связано с определёнными издержками. Жители мегаполисов изначально вынуждены идти на компромиссы.
Вот, допустим, многие отмечают транспортные проблемы Ташкента. Люди, например, паркуют машины, даже не доезжая до разметки. Могут припарковаться или остановиться посреди дороги. Это происходит не потому, что люди плохие, а потому что долгое время дорожное движение не было таким интенсивным, и люди не привыкли уступать другим. А сейчас они вынуждены менять своё поведение.
Транспортные проблемы можно решать. Но это будет связано с двумя вещами. Первое — удорожание пользования личным транспортом: платные парковки, рост стоимости топлива, какие-то сборы и дополнительные налоги на автомобили. Это неизбежное будущее, потому что это инструмент ограничения. Люди вынуждены будут ограничивать себя.
Эти меры должны сопровождаться развитием комфортного общественного транспорта, изменением поведения, чтобы человек не ехал в булочную через полгорода. Он должен пойти в ближайшую булочную, а значит, булочные должны быть распределены по всему городу и должны быть доступны.
Экологические проблемы Ташкента во многом связаны с технологическим отставанием. Потому что если мы посмотрим на перегруженные города, например, Лондон, то увидим, что он решил проблему загрязнённого воздуха. Но не тогда, когда стало меньше жителей. Наоборот, их стало больше. Лондон решил эту проблему, когда ограничил выбросы: повышение экологических стандартов для автомобилей, отказ от отопления углём. В прошлом году энергетический кризис вынудил жителей некоторых европейских городов вернуться к дровяному отоплению, что моментально сказалось на качестве воздуха и вынудило власти принимать срочные меры.
Для жителя города очень важно понимать, что жизнь в городе требует от горожанина самоограничений. Взамен он получает прекрасную булочную в 10 минутах ходьбы, кафе, сетевые магазины, университеты, хорошие школы, доступ к работе. Горожанин получает много, но за доступ к этим благам, естественно, приходится платить.
— В своём отчёте вы много внимания уделили Новому Ташкенту. Вы говорите, что во многом он может способствовать развитию Ташкента. Но некоторые урбанисты считают (об этом недавно также писал российский урбанист Гершман), что эффективнее и дешевле развивать другие города в Узбекистане, чем строить Новый Ташкент. Что вы думаете об этом?
— Давайте посмотрим на это взглядом обычного человека. В Ташкент едут люди, потому что они хотят здесь жить, потому здесь есть школы, университеты. Можно построить где-то жильё, но где люди будут работать? Нужно создавать рабочие места. На практике самый большой город привлекает максимум талантов, бизнеса. И я, честно говоря, верю, что Ташкент должен стать самым главным городом Центральной Азии.
Урбанисты очень часто оперируют прогнозом желаемого будущего: как было бы здорово, если бы все люди переехали куда-нибудь в другой город, создали там рабочие места.
Мы как люди достаточно практичные, коммерческие, понимаем, что для этого нужно выполнить целый ряд сложнейших задач, призванных сделать жизнь в Ташкенте комфортной.
Я был во многих городах мира, наверное, не в одной сотне городов. Поэтому могу сказать, что сегодня Ташкент — очень комфортный город. Да, он комфортный не для всех, жители часто и справедливо критикуют свой город. Но в Ташкенте есть достаточно много вещей, которые мало доступны в других городах: большое количество зелёных зон, широкие тротуары, очень широкие улицы. Потому что для той же Варшавы такое количество тротуаров — роскошь. Другое дело, что во всех европейских городах каждый клочок земли уже благоустроен, всё там красиво. В Ташкенте мало кто ухаживает за общественными пространствами.
Ташкент — один из немногих мегаполисов с таким большим количеством индивидуальных домов. Такого феномена нет вообще нигде. В любых американских и европейских городах в частных домах живут за городом, в так называемой субурбии. В Ташкенте совершенно другой уклад жизни. Нужно понимать, что в Ташкенте есть очень много хорошего и очень много возможностей для того, чтобы жизнь в этом городе была комфортной.
— При этом правительство сейчас начало развивать Самарканд. Он будет развиваться, расти и богатеть в том числе. Не станет ли он привлекательным городом для внутренней миграции?
— Самарканд развивается как туристический хаб, то есть это некая витрина Узбекистана, даже, может быть, всего региона. Это исторический центр, колыбель цивилизации.
Однако для быстро развивающихся стран характерна именно центростремительная урбанизация, при которой внутренняя миграция направляется в один, самый крупный город. Это не значит, что развитие должно фокусироваться только в столице. Региональные города должны предлагать альтернативу, как с точки зрения жизненного уклада, так и с точки зрения возможностей. Если Ташкент стал деловой столицей, то Самарканд может претендовать на статус культурной столицы. Кроме того, развитие транспорта позволяет сформировать восприятие Ташкента и Самарканда как единой системы, как инь и ян — две стороны прекрасной страны.
Думаю, гипотетически идея в том, что Ташкент — это деловой центр, а Самарканд — исторический и культурный центр. Но мне лично кажется, что это не совсем современный подход. Нужно помнить, что туризм — это всё-таки путешествие, движение. Если турист приехал в Самарканд, посмотрел Регистан и улетел — это не туризм, не путь. Другое дело, если он приехал в Ташкент — современный космополитичный город, — сходил в музеи, театр, сел затем в поезд до Самарканда и там прикоснулся к истории. Но с точки зрения развития бизнеса и богатства я бы всё-таки ставил на Ташкент.
— В новостях уже не раз отмечалось, что госаппарат переедет в Новый Ташкент. Вы называете это драйвером дальнейшего развития города. Почему вы так думаете?
— Не города, а именно Нового Ташкента. Мы как консультанты по недвижимости всегда думаем, что было раньше — курица или яйцо. Потому что, например, вы открываете торговый центр, привлекаете арендаторов, говорите: «Zara, приходи к нам, открывай магазин». А Zara спрашивает, есть ли покупатели. Ты говоришь, что покупателей пока нет, но ты запустишь рекламу. Запускаешь рекламу, а покупатели спрашивают: «Где магазин?» Самая большая сложность в недвижимости — это найти такой вот якорь, вокруг которого что-то можно развивать.
Переезд госаппарата решается росчерком пера. Сначала, конечно, людям неудобно, в том числе и чиновникам. Но, с другой стороны, чиновники работают и получают деньги за то, что развивают свою страну. Переезжая в новое место, они участвуют не только в своей повседневной работе. Если они покупают недвижимость в Новом Ташкенте или приезжают туда на работу из «старого» Ташкента, они формируют спрос на магазины, услуги. Таким образом, развивается район.
В Париже, например, есть целая программа, когда министерства переводят в депрессивные районы с высокой преступностью. Там даже могут организовать специальный транспорт, потому что есть районы с высочайшей преступностью, где небезопасно дойти до метро, если задержался на работе. Но благодаря переезду министерства за год-полтора ситуация выправляется, район становится более привлекательным. Это очень важно.
И кстати, если говорить о безопасности, Узбекистан занимает чуть ли не 8 место в мире по безопасности. Все мои европейские знакомые и коллеги, приезжая в Узбекистан, поражаются ощущению безопасности, комфорта, которые есть в Ташкенте. Это просто потрясающе! Местные жители очень часто недооценивают это достижение.
— Потому что не выезжаем. Я на самом деле была летом в Париже. Там в воздухе ощущается, что здесь может быть небезопасно.
— Верно. Я не зря сказал: ощущение. У этого есть и другие признаки: на магазинах нет решёток, стеклянные двери, на каждом углу нет охраны. Вообще безопасность в рейтингах комфорта городов — один из первых пунктов. Потому что у тебя могут быть прекрасные сады, парки, но если ты в этом парке чувствуешь угрозу, толку от его красоты мало.
— Если госаппарат переезжает в Новый Ташкент, и это становится драйвером для развития Нового Ташкента, что происходит со старым Ташкентом?
— Глобальные города уровня Ташкента либо развиваются очень быстро, либо не развиваются вовсе. Здесь нет такого, что что-то одно развивается за счёт другого.
Чтобы госаппарат переехал в Новый Ташкент, нужно спроектировать здания, провести инфраструктуру, электросети, построить дороги, нужно построить эти здания, управлять ими, построить сопутствующие сервисы и так далее. Всё это создаёт рабочие места. Их занимают жители Ташкента.
Если госаппарат переедет, «старый» Ташкент будет носить более развлекательный характер. Это будет некий город для жителей, город для людей. Потому что сейчас мы часто видим перекрытие улиц. Центр города — это огромный административный квартал, в котором нет ни жилья, ни особой торговли. Только административные здания.
Это тоже потенциал для развития. Вообще очень интересно, что Ташкент — один из немногих в мире естественно полицентричных городов: есть старый город, есть колониальный город, который начала строить Российская империя. И теперь Новый Ташкент. Это достаточно логичное продолжение развития города.
— Мы не так много знаем о Новом Ташкенте. На ваш взгляд, насколько доступна информация о нём?
— Я повторюсь о прозрачности рынка. К сожалению, под прозрачностью часто воспринимается именно публикация информации. Но с другой стороны, здесь очень важна культура восприятия этой информации.
Допустим, Всемирный банк публикует очень интересные отчёты про Узбекистан и Ташкент. На сайте есть счётчик скачиваний. Последний отчёт, который я скачивал, скачали ещё 40 человек. Я полагаю, что 20 из них прочитали этот документ. Это чудовищно мало.
Информация по развитию города сложная. Должно быть экспертное сообщество или сообщество гражданских активистов, которые умеют это интерпретировать, обсуждать. Потому что одно дело опубликовать и выложить. Помните, в фильме «Автостопом по галактике» планы реконструкции планеты Земля были выложены где-то на третьем этаже подвала. «И вы сами виноваты, что не читали их».
На самом деле, городские власти должны способствовать формированию активной гражданской позиции. Я бы даже так сказал, что для современного городского жителя очень важно понимать, уметь пользоваться городом. По сути человек в школе должен учиться пользоваться городом. Например, в европейских странах в школах проходят лекции по урбанистике. Мы учимся пользоваться смартфонами, но при этом нам кажется, что город со всей его сложностью и структурой — это что-то естественное. Хотя это не так.
— Мне трудно представить, что может быть на этих уроках. Что значит учиться пользоваться городом?
— Когда я работал в России, я в том числе в школах читал лекции по тому, как вообще устроен город. Например, в Ташкенте уже были прецеденты, когда недвижимость продаётся без разрешения на строительство. И люди покупают. В принципе, в этом нет ничего плохого, но покупатель должен понимать, на какие риски он идёт.
Либо если застройщик обещает школу, но жильё при этом дешёвое, человек должен понимать, что при такой стоимости квартиры школу не построят. Каждый человек должен понимать, что сколько стоит, как образуется цена.
Та же самая история с транспортом. Когда застройщик обещает, что в районе, где сейчас адские пробки, построят дорогу, можно пройти и посмотреть, где будет эта дорога. Если на её месте ещё стоят здания, нужно понимать, что пока эти здания выкупят, всё всем компенсируют, пока их снесут, пройдёт ещё 15 лет. А если уже копают станцию метро, значит не будет проблем с транспортом.
— Возможно, государство тоже должно как-то стимулировать застройщиков строить школы, дороги?
— Государство должно стимулировать застройщиков платить налоги, создавать рабочие места. Но строить школы и особенно дороги, проводить транспорт — не задача застройщика. Государство не должно перекладывать свои функции на застройщиков.
— В отчёте сказано, что сейчас людей меньше интересует квадратура квартиры, поэтому средняя площадь квартир уменьшается. С чем это связано?
— Квадратура меньше интересует не всех подряд. Здесь есть специфика такого явления как город. Многие воспринимают квартиру в городе как квадратные метры. На самом деле город — это билет на фабрику человеческого капитала: социальные связи, образование, доход, работа, перспективы. Можно жить в деревне со свежим воздухом, но у тебя не будет социальных связей, хороших знакомств, приятных умных людей вокруг, доступа к объектам культуры.
Когда человек покупает квартиру в городе, он платит за квадратные метры и этот билет. Тенденции в развитых городах рождают спрос на микроквартиры. Например, в Европе есть жильё площадью 20−25 кв. м. Понятно, что там не живут семьи. Там живёт студент или молодой специалист. Ему 15 минут пешком до работы или университета. Рядом с его домом кафе, прачечная — все сервисы он выносит из дома, а дом для него — крыша над головой.
Он работает, его зарплата растёт и, когда он обзаводится семьёй, у него возникает другая задача — он переезжает в более просторную квартиру, но уже поближе к школе. За это он платит тем, что до работы добирается не 15 минут пешком, а 40 минут на машине. Но зато его дети ходят в хорошую школу. Жизнь в городе — это набор компромиссов.
В Ташкенте застройщики уже предлагают меньшую площадь квартир. Ещё недавно они были по 100−120 кв. м. Сейчас мы видим и 30−40 кв. м. Метр стоит дороже, но сами квартиры — не скажу, что становятся доступнее, — но ценник за крышу над головой держится.
— Чтобы жильё становилось доступным, его нужно строить. В отчёте говорится, что Новый Ташкент сбалансирует цены. Разве сама философия этого города не предполагает недоступность жилья?
— Нет, конечно. Многие считают, что доступное жилье — это когда накопил за год и купил квартиру. На самом деле доступность жилья — это уверенность в завтрашнем дне: что ты можешь себе позволить, исходя из своего жизненного плана.
В Европе, например, жильё кажется недоступным, но благодаря низкому проценту по ипотечному кредиту и социальным гарантиям человек может купить жильё в рассрочку на 50 лет. Многие европейцы за всю свою жизнь так и не выплачивают ипотечный кредит и даже не собираются. Когда им нужно куда-то переехать, они продают жильё вместе с ипотечным долгом, и покупатель остаётся должен банку.
Я думаю, что Узбекистану до такой развитой финансовой системы и системы кредитования ещё лет 5−7 как минимум. Если вы понимаете, что в следующем году ваша зарплата вырастет на 20%, а потом ещё на 20%, а потом ещё на 30%, вам уже сегодня становится доступно гораздо больше.
Что касается Нового Ташкента, то это очень большая территория. Я надеюсь, что смысл этого города в устойчивой социальной среде. Это когда вы приехали из Навои, поступили в институт в Ташкенте и арендовали маленькую квартиру. Когда вы закончили вуз и устроились на работу, вы арендовали квартиру побольше в этом же районе. Когда вы получили повышение, то сняли большую квартиру и начали копить деньги на свою. Проходит время, человек создаёт семью, для которой с помощью кредитных средств покупается недвижимость — и всё это может быть в рамках одного района или жилого комплекса.
Сейчас, к сожалению, во многих странах бывшего Советского Союза жилые комплексы строятся для определённой целевой аудитории — 35−40 лет. Через 20−30 лет это будут пенсионеры. Ещё через 15−20 лет они умрут. Это неустойчивая среда, когда в одном районе живут только молодые, а в другом — только пенсионеры. Устойчивая среда — это когда в одном районе или ЖК живут студенты. Днём они учатся, а вечером могут кому-то по хозяйству помогать, с чьими-то детьми сидеть. В таком разнообразии работает фабрика человеческого капитала и фабрика благосостояния.
— Есть один момент в отчёте, который меня очень взволновал. В нём сказано, что при текущей структуре города пересадить людей на общественный транспорт — очень сложная задача. Почему и что не так со структурой города?
— Есть такая штука, как транспортные стереотипы и стереотипы поведения. Я уже сегодня говорил про манеру многих водителей в Ташкенте останавливаться и парковаться без оглядки на других. Или все боятся, что при торможении кто-то сзади въедет, поэтому включают «аварийку». Это всё стереотипное поведение. На самом деле оно ложное, ошибочное, но очень устойчивое.
Европейские урбанисты говорят: чтобы сформировать транспортное поведение, нужно сначала проложить метро в чистое поле, запустить поезда, а после этого начинать строить. Это, конечно, убыточно, но как только человек приехал в первый раз смотреть квартиру в новом жилом комплексе, он уже сразу понимает: ага, я буду ездить на метро, я не буду покупать машину.
В Ташкенте это не работает. Во-первых, машины — это признак социального статуса. Хотя урбанисты говорят, что богатый город — не тот, где все ездят на машине, а где богатые люди ездят на общественном транспорте. Но в постсоветских странах есть стереотип, что, если ты пользуешься общественным транспортом, у тебя нет денег на машину. Эти стереотипы очень трудно переломить.
Есть два подхода. Первый — подход «нулевой терпимости», который реализовывали московские власти. Когда город говорит, что с этого дня сделает пользование автомобилями невыносимым. «У вас будут такие штрафы за неправильную парковку и ошибки при вождении, что вы просто завоете. Вы всерьёз задумаетесь об отказе от автомобиля. Мы пересадим вас на общественный транспорт».
Есть более мягкий подход, когда создаёшь более комфортную среду, даёшь людям самим скорректировать транспортные привычки. Это трудно, это занимает много лет. И я, честно говоря, думаю, что для Узбекистана жёсткий подход был бы неправильным в силу другого уклада. Я полагаю, что такое жёсткое транспортное насилие вряд ли приемлемо для узбекистанцев. Поэтому придётся это делать медленно. Уже сейчас мы видим и электробусы, выделенные полосы. Всё это работает очень криво, но нужно понимать, что мягкий подход займёт 5−10 лет.
Во второй части интервью автор отчёта IQ City Planning Tashkent Алексей Летуновский расскажет, насколько открыты данные о городах в Узбекистане, почему властям выгодно открывать их и почему неравномерное распределение денег между «старым» и Новым Ташкентом приведёт к катастрофе.
