Спрос на аренду жилья в Ташкенте растет вместе с городом. Те, кто никогда не снимал квартиру, задаются вопросами о необходимости договора, депозита или региональной прописки. Создатель Telegram-группы «Юристы Узбекистана + консультации» юрист Ойбек Мамарасулов рассказал «Газете.uz» о важных нюансах заключения договора, правах арендатора и собственника.
Поиск жилья
В Ташкенте цены на аренду жилья слабо подчиняются объективным параметрам. Предложение сильно варьируется, причем если хорошо постараться, можно найти приличную квартиру в центре дешевле, чем на окраинах. Помните, что на рынке недвижимости можно нарваться на мошенников. Избегайте компании, которые предлагают вам за определенную плату дать доступ к базе объявлений, которой якобы нет в открытом доступе. Вы сможете найти квартиру с помощью агентств недвижимости или самостоятельно.
Если гражданин, имеющий постоянную прописку в регионах Узбекистана, хочет арендовать жилье в Ташкенте, ему необходимо зарегистрироваться в арендуемой жилплощади. Об этом нужно заранее договориться с собственником квартиры. Получить временную регистрацию можно в районном управлении внутренних дел или онлайн через Единый портал интерактивных государственных услуг.
Зачем нужен договор?
Даже если кажется, что вам очень повезло с арендодателем или арендатором, настаивайте на договоре. Именно договор станет опорой, если между сторонами возникнет конфликт. Возможно, никаких споров никогда не возникнет. Но если в новом доме внезапно обнаружились тараканы или через год жилья вас попросили экстренно съехать без объективных причин, вы сможете сослаться на договор и потребовать возмещение материального и/или морального ущерба. В целях создания стабильных правоотношений по договору аренды жилого помещения, согласно с части 3 статьи 612 Гражданского кодекса Узбекистана, нанимателю предоставляется преимущественное право на заключение договора на новый срок.
На какие документы обратить внимание при заключении договора аренды?
Убедитесь, что квартира действительно принадлежит человеку, который собирается сдать ее. Сравните паспортные данные с кадастром и свидетельством о собственности. Если у жилплощади более одного собственника, вы имеете право требовать письменное разрешение остальных владельцев.
В случае если жилплощадь сдает арендатор, требуйте договор аренды. Если квартиру выставляет в аренду доверенное лицо владельца, требуйте нотариально заверенную доверенность.
Если вы субарендатор, обратите внимание, что в основном договоре аренды арендатором является именно тот человек, который сдает вам квартиру. Если от имени арендодателя выступает его доверенное лицо, проверьте полномочия доверенного лица и подлинность доверенности. При заключении договора аренды/субаренды арендатор имеет право проверить подлинность документов, то есть может сравнить паспортные данные с данными кадастровых документов.
Если вы сомневаетесь в подлинности свидетельства о собственности, вам придется потратить время на получение ответа от государственного предприятия землеустройства и кадастра недвижимости, куда необходимо написать заявление. Также можно обратиться в районное налоговое управление, которая проверит подлинность документа через базу.
Что необходимо указать в договоре?
Согласно частям 3 и 4 статьи 86 Жилищного кодекса, договор аренды жилого помещения должен содержать:
- порядок передачи жилого помещения в аренду и его стоимость;
- сроки аренды жилого помещения;
- условия и размер платы за аренду жилого помещения, сроки ее внесения;
- сведения о состоянии жилого помещения, инженерного оборудования, которые арендодатель предоставляет в аренду;
- порядок возврата жилого помещения арендодателю по истечении срока договора;
- обязанности сторон по содержанию, обслуживанию и ремонту арендованного жилого помещения;
- условия и порядок, возможности сдачи арендованного жилого помещения внаем или субаренду;
- ответственность сторон.
В договор аренды жилого помещения могут включаться и другие условия по соглашению сторон в соответствии с законодательством. За утвержденным образцом договора найма жилого помещения можно обратиться в налоговую службу или найти форму в интернете.
Внимательно изучите каждый пункт договора. Желательно также предварительно ознакомиться с нормативными актами об аренде жилых помещений, а именно — с главой 35 Гражданского кодекса и с Жилищным кодексом. Образец включает в себя все наиболее часто встречающиеся и важные нюансы, но стороны вправе дополнить договор по обоюдному желанию — например, права и обязанности сторон, условия договора, санкции.
Обязательно укажите срок аренды, иначе, согласно статье 612 Гражданского кодекса, вы автоматически становитесь нанимателем на пять лет. Не забудьте указать паспортные данные всех, кто собирается проживать вместе с вами. В противном случае арендодатель имеет право не допустить не указанных в договоре лиц к проживанию. Если вы нарушите требования наймодателя, с вами могут досрочно расторгнуть договор и выселить вас.
Чтобы обезопасить себя, попросите указать реальную, а не минимальную сумму аренды, с которой собственник будет платить налог на доходы физических лиц. Обязательно укажите в договоре сроки освобождения жилого помещения в случае необходимости съехать. Вы избавите себя от лишнего стресса, если в вашем договоре будет прописано, что у вас есть определенное время на выселение.
Укажите, как часто вы желаете видеть собственника квартиры. Например, раз в месяц. Если этот пункт в договоре отсутствует, хозяин квартиры вправе наведываться проверять состояние своего имущества через день.
Если вам хочется сделать в квартире ремонт, укажите это в договоре со всеми условиями, на которые согласится собственник квартиры. Не забудьте отметить обязательства по выплатам коммунальных услуг. Например, вы оплачиваете счетчики, а собственник покрывает квартплату.
Что такое акт приема-передачи и зачем он нужен?
Арендодатель обязан передавать жилое помещение в аренду арендатору в состоянии, пригодном для проживания и отвечающим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям в соответствии со статьей 9 Жилищного кодекса. Согласно статье 87 кодекса, арендодатель отвечает за все дефекты, неисправности инженерного оборудования и конструкций сдаваемого в аренду жилого помещения, выявленные или невыявленные в момент заключения договора.
В акте приема-передачи необходимо подробно описать, в каком состоянии находится жилье, какое имущество есть в квартире и как оно выглядит. Этот документ необходим для того, чтобы в случае необоснованных обвинений в порче имущества вы могли себя защитить.
Не стоит пренебрегать правами и обязанностями сторон. Внимательно изучите их, и если что-то не устраивает вас в образце договора, внесите поправки и дополнительные пункты в соглашение.
Помните, что устранять последствия аварийных ситуаций, произошедших не по вине нанимателя, — обязанность собственника. Например, если квартиру затопило, то заниматься ремонтом должен арендодатель. Соответственно, компенсация за сломанную вами мебель — ваша задача.
Обратите внимание, что арендатор может использовать жилплощадь только для целевого назначения. Если вам захочется сделать в помещении офис, это будет серьезным нарушением договора и законодательства Узбекистана.
Можно ли расторгнуть договор?
Арендодатель и арендатор вправе расторгнуть договор, если стороны не выполняют свои обязательства или при форс-мажоре (стихийные бедствия, пожары). Стороны также могут потребовать возместить ущерб, в связи с расторжением договора.
Подведем итоги
Остерегайтесь мошенников при поиске квартиры, изучите законодательство в сфере найма жилья, внимательно изучите договор и прописанные в нем права и обязанности сторон, проверьте наличие у собственника необходимых документов. Обеспечьте себя подписанным договором, актом приема-передачи, копией паспорта владельца и копией документа о собственности. Если квартиру сдает доверенное лицо, сделайте копию его паспорта и копию нотариально заверенной доверенности.
