Цены на жильё в Узбекистане продолжили рост в четвёртом квартале 2023 года, несмотря на некоторое снижение активности. Рынок аренды жилой недвижимости относительно стабилизировался с прошлого года. Об этом сообщает Центральный банк в своём анализе рынка недвижимости.
В октябре-декабре было заключено 83,2 тысячи сделок, что на 10% ниже в сравнении с предыдущим кварталом (92,9 тысячи) и на 2% меньше аналогичного периода предыдущего года (85 тысяч). В Ташкенте число сделок снизилось на 14%, в Джизакской области — на 12%, в Сурхандарье — на 7%, а в Кашкадарье был рост на 21%.
Вместе с тем, на фоне высокой оживлённости рынка в середине 2023 года, число сделок за год выросло на 4,4% и составило 335 тысяч.
Активность преимущественно поддерживалась высоким спросом в условиях привлекательности рынка недвижимости в сравнении с другими инвестиционными и сберегательными инструментами. Высокому спросу также способствует востребованность ипотечного кредитования среди населения, которое в октябре-ноябре заметно ускорилось, отмечает регулятор.
Несмотря на некоторое замедление активности в четвёртом квартале, цены как на первичном, так и на вторичном рынке жилья продолжили рост. На вторичном рынке по итогам декабря цены в сумах выросли на 35,1% в годовом выражении (в долларах — на 23%). На первичном рынке стоимость жилья подорожала на 39,6% и 26,9% в сумах и долларах, соответственно.
Существенными остаются темпы роста цен в крупных и туристических центрах (в Ташкенте, Ташкентской, Андижанской, Бухарской и Хорезмской областях), где наблюдается опережающее инфраструктурное развитие. Сумовой индекс в данных регионах вырос на более чем 40%.
Циклично взаимосвязанные повышенный спрос на фоне привлекательной доходности и рост цен приводят к определённому снижению доступности жилья в последние годы, признаёт ЦБ. В 2023 году разрыв роста между номинальными доходами и ценами на жильё расширился с 4,4% до 20%.
Напротив, в связи со стабилизацией цен на аренду разница между ростом доходов и арендной платы стала отрицательной (-5,2%).
Рынок жилья и земли в Ташкенте
Рынок жилой недвижимости в столице продолжает заметно расширяться и приводит к увеличению ценового разрыва с регионами. Например, разница между средней стоимостью вторичного жилья в Ташкенте и Каракалпакстане увеличилась с 2,91 до 3,58 раза.
Цены на вторичном рынке Ташкента значительно выросли в 2023 году — с 10,47 млн до 14,94 млн сумов (+42,8%) или с 933 до 1212 долларов (+29,8%) за 1 кв. м.
Наибольший рост цен на «вторичку» наблюдается в Мирабадском (+37,1%), Яккасарайском (+33,6%) и Чиланзарском (+33,1%) районах.
Цены на землю в столице выросли с 263 млн до 362 млн за 100 кв. м, или 1 сотку (+25,2% в долларах). Стоимость земельных участков увеличивается по районам сравнительно одинаково.
Стоимость «вторички» также резко выросла в Ташкентской (7,9 млн сумов, +44,5%), Хорезмской (5,2 млн сумов, +43,5%), Андижанской (7,04 млн сумов, +40,3%) и Бухарской областях (6,3 млн сумов, +38,8%).
Рынок аренды
Цены за аренду жилья в 4-м квартале на фоне устойчивого предложения и замедляющегося спроса стабилизировались. По итогам 2023 года стоимость жилой аренды увеличилась в сумовом выражении на 8,8%, в долларовом — снизилась на 1%.
Вместе с тем, в столице рост стоимости аренды замедлился значительно выше, чем по стране. В Ферганской (+21,1%), Бухарской (16,5%) и Ташкентской (17,6%) областях цены арендных платежей росли быстрее в сравнении с другими регионами, в которых темпы роста цен были умеренными (в пределах 5−7%).
В Ташкенте высокий спрос на рынке арендуемого жилья за последние годы сформировался на фоне ускоренного роста сферы услуг и производства, создания новых рабочих мест, увеличения численности студентов и иностранных граждан, отмечает ЦБ.
Предложение, ограниченное в прошлые периоды, продолжает постепенно увеличиваться. Это, вероятно, обуславливается ростом покупок жилой недвижимости, часть из которых целенаправленно используется для последующей сдачи в аренду, считают аналитики регулятора.
Вместе с тем, ценовые тенденции на рынке купли-продажи жилья оказывают непосредственное влияние на рынок аренды. Предварительные оценки за период апрель 2022 года — сентябрь 2023 года показывают положительную взаимосвязь между этими рынками. С ростом жилого имущества на 1% цены арендуемого жилья корректируются на 0,44%.
В условиях продолжающегося увеличения предложения на рынке разница между ценой покупки жилья и стоимостью аренды растёт, что приводит к определённому росту срока окупаемости. Так, если в 2022 году срок окупаемости купленного жилья, сданного в аренду в среднем, составлял 7,1 года, то в 2023 году этот показатель увеличился до 8,2 лет.
Цены за аренду в Ташкенте снизились на 9,3% в долларовом выражении по сравнению с предыдущим годом. Снижение стоимости аренды наблюдалось практически во всех частях города, за исключением Сергелийского района, в котором спрос остаётся относительно выше.
