Интерес внешних игроков к рынку недвижимости Узбекистана и Ташкента в частности продолжает расти, считает руководитель департамента стратегического консалтинга компании Commonwealth Partnership Юлия Токарева. В ближайшие пять-семь лет эксперты ожидают больших изменений в качестве недвижимости. Локальные и международные девелоперы начнут конкурировать друг с другом, улучшая среду вокруг своих объектов, предлагая более качественные материалы и эстетичную архитектуру.
Фото: Commonwealth Partnership.
О стадиях развития рынка недвижимости в Узбекистане
На графике рыночного цикла Ташкент находится на восходящей волне. Если говорить о рынке недвижимости, то его стоит разделить на сегменты. Жилая, офисная, торговая и другие типы недвижимости находятся на различных этапах развития.
Офисная недвижимость
Рынок офисной недвижимости находится на стадии формирования рыночных трендов. Сейчас в Узбекистане только появляются первые проекты офисов класса А — премиального сегмента, ориентированного на крупные международные и местные компании. Когда на рынке появятся качественные предложения, компании, которые ищут себе офис, начнут ориентироваться на новый стандарт: качественные инженерные системы, централизованное управление и различные услуги.
С возрастающими требованиями арендаторов к качеству офисов предложений на рынке станет больше, а менее качественные проекты подвергнутся редевелопменту и начнут повышать класс, чтобы поддержать интерес к своим зданиям. То есть один проект с офисами класса А запустит волновую реакцию.
Жилая недвижимость
Сегмент жилой недвижимости в Ташкенте приближается к высокой отметке насыщения, усиливается конкуренция за потребителя. Структурные изменения, когда девелоперы конкурируют не ценой, а качеством, как раз характерны для этого этапа развития.
Складская недвижимость
Рынок складской недвижимости находится на начальном уровне. Исторически многие производственные компании строили склады для своего использования. Им было удобнее построить склад самостоятельно, нежели арендовать его.
Однако процессы логистики внутри компаний сейчас ускоряются, поэтому постепенно будет выгоднее арендовать склад вовне, нежели строить свой. Сейчас на рынке есть единичные предложения складов в аренду, но уже в ближайшие 5−7 лет мы ожидаем скачок.
Торговая недвижимость
Предложение на рынке торговой недвижимости опережает спрос. Сейчас предложение формируют жилые проекты, первые этажи которых выделяют под торговлю, и крупные торговые площадки. Спрос на большие площади обычно формируют крупные сетевые компании — международные бренды и сильные локальные игроки, которых на рынке Узбекистана пока не так много. Поэтому спрос замещается малым бизнесом.
Это естественная стадия развития рынка торговой недвижимости, которая будет меняться. Однако это займёт некоторое время, потому что в страну нужно завезти международные компании. Эксперты ожидают, что после открытия торгового центра Tashkent City Mall на рынке Узбекистана появится ряд крупных международных торговых сетей, что повысит требования посетителей к качеству досуга и шоппинга.
Рыночные циклы бесконечны, и нужно понимать, что через 10−15 лет на рынке недвижимости Узбекистана произойдёт насыщение, за которым последует стабилизация, затем снижение и новый виток роста. Это происходит на всех рынках, но у Узбекистана всё впереди. Внешние игроки, которые входят в регион, должны планировать свои проекты на срок более 10 лет с учётом цикличности рынка.
Смогут ли люди среднего достатка купить жильё?
Ситуация на рынке Ташкента — это классический путь оценки проектов экономики с точки зрения инвестора. В Ташкенте долгое время существовал отложенный спрос. Система прописки ограничивала платёжеспособное население регионов в покупке жилья в столице. Сейчас этих юридических ограничений нет, и этот отложенный спрос реализуется.
Пока предложений на рынке было мало, инвестор имел возможность устанавливать высокие цены. Но спроса населения на покупку дорого жилья не становится больше, и девелоперы начинают строить объекты другой ценовой категории.
Цены на недвижимость в столице могут оставаться стабильно высокими, как, например, в Москве и других крупных городах. Это связано с тем, что люди рассматривают столицу не только как место для проживания, но и место для инвестиций, например, для сдачи в аренду приезжающим в город на работу. Стоимость жилья в крупных городах стабильно растёт, поскольку у населения всегда есть ожидания, что спрос на жилую недвижимость будет высоким.
В других же регионах Узбекистана и России спрос на жилую недвижимость в большей степени формируют люди, готовые жить или переезжать в эти районы. Это может быть население, которое перебирается из сельской местности или других регионов в город, или люди, которые покупают недвижимость для детей или чтобы улучшить жилищные условия. Инвестиционный спрос на недвижимость в этих регионах присутствует в меньшей степени, поэтому цены на неё растут гораздо медленнее.
Когда отложенный и инвестиционный спрос на жилую недвижимость будет удовлетворён, последует новый виток роста, появятся проекты комплексного развития, где будет строиться жильё для массового пользователя. Однако, чтобы Ташкент перешёл к этому витку роста, рынок должен насытиться дорогим сегментом.
Что даст импульс развитию рынка жилой недвижимости?
Доступная ипотека даст новый импульс развитию жилой недвижимости. Она в разы увеличит число покупателей, имеющих возможность приобрести жильё. Если больше людей сможет позволить себе купить недвижимость с долгосрочными платежами, девелоперы начнут расширят линейку предложения.
Развитие ипотеки — задача государственного регулирования, ведь девелопер может работать либо инвестируя собственные, заёмные средства, либо средства покупателей. А если покупатель не может себе позволить долгосрочную ипотеку, предложение формируется для тех, кто может приобрести недвижимость разовым платежом или с рассрочкой.
В то же время задача регулятора — предпринимать меры для того, чтобы избежать ипотечного «пузыря» с выдачей неплатёжеспособных кредитов, и продумывать критерии для выдачи ипотеки.
Проблема ипотечных «пузырей» не раз возникала на рынках других стран. Избежать его удаётся благодаря государственному регулированию. Например, в России несколько лет назад ввели льготное ипотечное кредитование, которое подстегнуло рынок: спрос на жильё вырос, девелоперы стали строить больше. Однако, когда ЦБ увидел риски появления большого количества рискованных кредитов, регулятор поднял ставку по ипотеке. Выдача ипотеки замедлилась, поскольку люди не могли позволить себе высокую ставку.
Обсуждения по внедрению ипотеки в Узбекистане ведутся не первый год. Нужно учитывать, что свои этапы развития есть и у банковского сектора. Поэтому вопрос ипотечного кредитования адресован не столько к рынку, сколько к общей государственной политике и экономике, которые в конечном итоге опускаются до уровня пользователя. А государственная политика формируется из большой национальной идеи, которую формирует правительство.
Commonwealth Partnership — международная группа компаний, консультирует бизнес и государственные структуры в развитии территорий. Работает в Узбекистане с 2018 года. За это время реализовала 16 проектов, в числе которых разработка коммерческой концепции Tashkent City, рекомендаций по проекту промышленно-складской зоны в Самарканде, по концепции строительства Seoul Mun и другие.
О большой идее Узбекистана Юлия Токарева расскажет в материале «Философия градостроительства».
