В апреле 2012 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости города Ташкента составила 534 доллара за квадратный метр, что больше показателя марта на 1,7%. По сравнению с показателем апреля 2011 года уровень СЦП увеличился на 11%.
По данным опросов риэлторов средняя величина скидки (дисконта) при заключении договоров купли-продажи в апреле снизилась до 3% (в марте — около 4%). Таким образом, средняя реальная цена продажи жилой недвижимости (индекс стоимости жилья, ИСЖ) составила в апреле около 518 долларов за квадратный метр.
Для сравнения: в октябре-декабре 2008 года размер дисконта при заключении договоров купли-продажи достигал 25%, в октябре-декабре 2010 года — 15%. Постепенное снижение размера дисконта продавцами квартир и его стабилизация свидетельствуют о нормализации положения на рынке недвижимости Ташкента.
Статистические наблюдения показывают, что для рынка столичной жилой недвижимости в нормальных (бескризисных) условиях характерен размер скидки около 3%. Снижение размера дисконта при продаже жилья ниже 3% говорит о том, что рынок входит в спекулятивную фазу развития. Так было в 2006-2007 годах, когда размер дисконта составлял меньше 1% или продавец недвижимости вообще не делал скидок. И наоборот: заметное увеличение размера скидок свидетельствует о нарастании застойных явлений на рынке недвижимости и его вхождении в фазу рецессии.
Как говорилось в предыдущем обзоре, во второй половине марта началось заметное оживление на рынке недвижимости. Это подтверждают и опросы риэлторов, и возросшее количество заявок на покупку жилья и проведенных сделок купли-продажи. Нельзя не отметить и повышение активности со стороны покупателей, получающих ипотечный кредит по линии Министерства обороны или имеющих возможность получить аналогичный банковский кредит.
В апреле подобная тенденция продолжилась. Продавцы, почувствовав активность покупателей, повышают цены на продаваемую жилую недвижимость. При этом наблюдается закономерность, которая имела место на протяжении последних лет. Продавцы квартир, намеревающиеся выехать на постоянное место жительства за пределы республики, не собираются снижать цену, даже если у них ограниченное время на продажу: они оставляют доверенность с правом продажи на родственников или близких людей, сдают квартиру в аренду или замораживают продажу. Вывод о значительном уменьшении влияния внешних миграционных процессов на уровень ценообразования на рынке недвижимости не теряет своей актуальности.
Так, в 1992 году уровень внешней ушедшей миграции из Ташкента составил (по данным Госкомстата) 72 тысячи человек (по республике — 424,1 тысячи), в 2004 году, соответственно, — 35,9 и 243,5 тысячи, в 2011 году — 11,7 и 184,1 тысячи человек. Следует учесть, что переселенцы первой (1991-1994 годы) и последующих волн ушедшей миграции вынуждены были продавать свое жилье, так как им было необходимо обустраиваться на новом месте жительства.
В настоящее же время переселенцы, как правило, уже имеют места, где они могут жить и работать — ранее выехавшие родственники или близкие люди обеспечивают решение этих вопросов. Именно поэтому выезжающие за пределы республики не спешат продавать свои квартиры по ценам ниже рыночных.
Средняя цена предложения в сегменте жилья экономкласса в апреле составила 330 долларов за квадратный метр (в марте — 326 долларов), в сегменте жилья высокой ценовой категории — 953 доллара (в марте — 941 доллар). Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории и жилья экономкласса) сохраняется на уровне 2,9 (как в марте).
Средняя цена предложения среднестатистической квартиры — 35,8 тысячи долларов.
Средняя площадь квартир, выставленных на продажу в апреле, составила 67 квадратных метров (как и в марте). Средняя цена предложения по квартирному сектору (СЦП среднестатистической квартиры) составила около 35,8 тысячи долларов (в марте — 35,2 тысячи).
Более 60% всех предложений на рынке недвижимости в апреле пришлось на квартиры общей площадью от 40 до 80 квадратных метров. Лидером предложений стал квартирный сектор с площадью от 70 до 80 квадратных метров — 17% всего рынка (в марте — 16,4%). За этим сектором следуют квартиры, имеющие общую площадь 60-69 квадратных метров — 15,6%, 40-49 квадратных метров — 15,1% и 50-59 квадратных метров — 13,1%. Это примерная квадратура двух- и трехкомнатных квартир типовых проектов.
В прошедшем месяце активность продавцов квартир с повышенной площадью (от 100 квадратных метров и выше) осталась на прежнем уровне. Их доля составила 12% всего рынка предложений (в марте было 12,1%, в феврале — 16,2%). Сокращение на рынке числа квартир с повышенной площадью является свидетельством замедления выброса на рынок недвижимости квартир, приобретенных для инвестиционных целей.
Минимальная общая площадь жилья в апреле была зафиксирована на уровне 10 квадратных метров, максимальная — 365 квадратных метров. Диапазон разброса площади жилья составил 37 раз.
Более 65% рынка реализуемых квартир занимают двух- и трехкомнатные квартиры. Затем (по степени убывания) идут одно- и четырехкомнатные квартиры. Сектор многокомнатных квартир (от пяти комнат и выше) крайне узок и составляет 2,2% общего числа предложений.
Соотношение цен квартир в кирпичных и панельных/монолитных домах (коэффициент соответствия) колеблется в пределах 1,18-1,21. Другими словами, СЦП кирпичного жилья примерно на 20% дороже аналогичной по всем параметрам квартиры, но расположенной в панельном или монолитном доме.
В доле квартир, выставленных на продажу в апреле, 63,2% занимает сектор жилья, расположенный в панельных и монолитных домах. Следует отметить, что удельный вес таких квартир, выставленных на продажу, заметно увеличивается (в декабре 2011 года этот показатель составлял 59,4% всего рынка предложений, в январе 2012 года — 61,5%, в феврале — 64,2%, в марте — 65,6%). При этом в апреле наблюдалось некоторое снижение доли квартир, расположенных в панельных и монолитных домах (63,2%).
СЦП квартир в кирпичном жилом фонде, выставленных на продажу в апреле, по сравнению с предыдущим месяцем повысилась на 1,6% до 577 долларов за квадратный метр против 568 долларов в марте.
Повышение цен на квартиры в кирпичных домах наблюдалось по всем типам жилья. Так, цены предложения квадратного метра в квартирах, расположенных в кирпичных домах современной планировки, выросли по сравнению с предыдущим месяцем на 1,7%, в кирпичных домах типовой планировки (4/5-этажные дома) и в домах спецплана — на 1,6%, в монолитно-кирпичных домах — на 1,5%.
Лучше рынка показали динамику средние цены предложения на квартиры, находящиеся в домах-сталинках и старой малоэтажной постройки — на 2%. Из-за незначительного спроса на эти типы жилья цены на такие квартиры продолжительное время испытывали давление, что приводило к снижению их уровня даже при растущем рынке. Так, в январе цены на жилье в домах старой постройки снизились на 0,9% при нулевой динамике цен на квартиры в кирпичных домах, в феврале также наблюдалось снижение цен в этом сегменте (на 0,2%) при положительном изменении цен на жилую недвижимость в кирпичном фонде.
В результате цены на подобные квартиры становятся более привлекательными для потенциальных покупателей, что, в свою очередь, привело к более динамичному увеличению стоимости на такое жилье в прошедшем месяце. По мнению Информационно-аналитического центра Sion Research, подобное явление носит временный характер: в дальнейшем предложение квартир, расположенных в малоэтажных домах старой постройки, будет значительно опережать спрос на них.
Как отмечалось в предыдущих обзорах, такое жилье пользуется относительно низким спросом из-за их изношенности (ветхости) и отсутствия ряда коммунально-эксплуатационных удобств. Например, в квартирах, расположенных в бывших ЖАКТовских домах (жилищно-арендные кооперативные товарищества), используется газовое отопление помещения (контрамарка) и устаревшие газовые водонагреватели (колонки). Совмещенный санузел с душевой или общая ванная комната на две квартиры также не добавляют привлекательности таким квартирам. Кроме того, такие здания имеют большую вероятность попасть в зоны реконструкции или слома. Именно поэтому, из-за их низкой ликвидности, доля квартир старой кирпичной постройки на рынке остается значительной.
В апреле доля продаваемого жилья в 4/5-этажных кирпичных домах достигла почти 86% всех выставленных на реализацию квартир кирпичного фонда. Около 9% занимает удельный вес жилья в малоэтажных домах старой постройки.
СЦП квартир панельного фонда и монолитных домов в апреле по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 1,9% и достигла 490 долларов за квадратный метр. С лета 2011 года наблюдалось ускоренное восстановление цен на жилье, находящегося в панельных и монолитных домах. Это объясняется тем, что темпы снижения цен на такое жилье с начала мирового финансового кризиса были несколько выше, чем на квартиры в кирпичных домах. Жилье в панельных домах по уровню цен становилось более привлекательным объектом на рынке для приобретения в собственность, в связи с чем рос и спрос на этот тип недвижимости.
Наибольший рост СЦП наблюдался в секторе квартир, расположенных в типовых 4/5-этажных панельных (на 2% по сравнению с уровнем марта) и панельных 9-этажных домах (2,2%). СЦП жилья в панельных домах современной планировки продемонстрировали рост на 1,6%. При относительно невысокой цене квадратного метра такое жилье привлекает внимание потенциальных покупателей большой площадью, наличием современных технических коммуникаций и значительными размерами вспомогательных помещений.
Квартирный фонд в типовых панельных домах занимает почти весь объем рынка предложения жилья, расположенного в панельных и монолитных домах (97,2%). Оставшуюся долю делят квартиры в домах современной планировки (2%) и монолитных зданиях (0,8%).
В период мирового финансового кризиса в Ташкенте происходило «вымывание» наиболее дешевых квартир в панельных и монолитных домах. В условиях начавшегося роста цен на недвижимость эта тенденция только усилилась — спрос, а, следовательно, и цены на панельное жилье заметно возросли. Так, по сравнению с уровнем апреля прошлого года СЦП квартир, расположенных в типовых панельных 9-этажных домах увеличилась на 16,2%, в типовых 4/5-этажных домах — на 11,7%, в панельных домах современной планировки — на 13,1%, в монолитных домах — на 10,8%.
Информационно-аналитический центр Sion Research риэлторской организации Sion Group (лицензия серия RL 001 №0018 рег. номер RR-0018).
