Строительство многоквартирных жилых домов финансируется в основном за счёт продаж будущих квартир на стадиях проекта и котлована. На ранних этапах строительства застройщики реализуют квадратные метры по привлекательным ценам и на эти деньги возводят здания. При этом денег на покрытие всех расходов — госпошлины, зарплаты, налоги, стройматериалы, услуги архитекторов и других специалистов — зачастую может не хватать. В таких случаях застройщики практикуют отсрочку платежей.
«Это не специфика Узбекистана. Напротив, практика широко используется крупными компаниями во всём мире. На эффекте масштаба предприятия таким образом получают бесплатное кредитное плечо», — сказал генеральный директор международной консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) Денис Соколов в ходе выставки «Недвижимость CaEX 2024», прошедшей в Ташкенте 25−28 апреля.
При этом, по словам Дениса Соколова, в договоре с поставщиками услуг может быть указана предварительная оплата сделки, однако по факту компания открыто заявляет о закрытии счёта через несколько месяцев.
Многие поставщики стройматериалов и вовсе работают с застройщиками без договора, отметил основатель юридической компании SherLegal Шерзод Эгамбердиев.
«Многие привыкли решать вопрос по-братски. „Привези арматуру, мы тебе обязательно заплатим“. Кто-то чей-то брат, кто-то чей-то знакомый. Поэтому на рынке огромная дебиторская задолженность», — сказал юрист.
По его словам, даже если договор есть, на него никто не обращает внимание: узбекистанцы не любят не то что редактировать договоры, но даже читать их.
«А потом, когда идут невыплаты и начинаются проблемы, все поднимают этот договор. И оказывается, что там есть большие неустойки, что там есть пеня. Или услуги не до конца были прописаны, — продолжил Шерзод Эгамбердиев. — Такого рода проблемы начинаются постфактум. Поэтому хотелось бы всем рекомендовать: неважно, какая эта услуга или какой этап сделки, маленькая сумма или большая, — ко всем сделкам нужно относиться одинаково грамотно и серьёзно».
Управляющий директор по развитию малого бизнеса «Капиталбанка» Андрей Щенников добавил, что в таких условиях поставщики стройматериалов несут большие издержки, поскольку поставки арматуры, бетона, щебня и других материалов необходимы застройщикам «каждую неделю — этаж за этажом». Но при этом оплата по договору поставки закрывается по истечении 90 дней и более после подписания счёта-фактуры. Таким образом, у поставщиков образуется кассовый разрыв.
Фото: «Капиталбанк».
В связи со сложившейся ситуацией в текущем году «Капиталбанк» планирует запустить новый для рынка Узбекистана продукт — факторинг. Это комплекс финансовых услуг для производителей и поставщиков, ведущих торговую деятельность на условиях отсрочки платежа. Инструмент предполагает, что банк финансирует поставщика, а в качестве гарантии принимает счёт, подписанный застройщиком.
«Представьте, вы отгрузили арматуру застройщику N. Он говорит, что заплатит через 90 дней, но в течение этих 90 дней вы поставите ещё десятки тонн материала — фундамент, подвал, первый этаж и так далее. Застройщик N подписывает счёт, что они приняли арматуру, нареканий к ней нет, банк выплачивает поставщику деньги в день подписания счёта-фактуры со стороны застройщика», — пояснил Андрей Щенников.
При этом банк не планирует требовать с застройщиков залоговое обеспечение, сказал Андрей Щенников. Заёмщик установит кредитный риск или кредитный лимит каждому девелоперу. Предположительно минимальная процентная ставка составит 2%.
«Если это крупный контрагент, да, безусловно, мы готовы работать с низкой ставкой. Если это контрагент с более высоким риском, ставка будет больше. Но в целом при маржинальности арматуры 15−20% заложить в оборот 2% от счёт-фактуры — это немного. Вы не получите такие короткие деньги без залога нигде», — сказал он.
Юрист Шерзод Эгамбердиев отметил, что было бы неплохо, если бы инструмент применялся не только между застройщиком и поставщиками стройматериалов, но и поставщиками услуг.
«Архитекторы и дизайнеры очень страдают от задержек. Они тоже берут объёмы, считают по квадратам, но застройщики думают: «Подумаешь, архитектор. Услуги подождут, бетон важнее».
Однако, по словам Андрея Щенникова, факторинг — продукт для товарных отношений, поскольку деньги выдаются после предоставления счёт-фактуры.
В числе других инструментов «Капиталбанка», которые могут помочь решить проблему отсрочки платежей, — финансирование под оборотные средства и бизнес-ипотека для отделки.
«В первом случае мы учитываем, что, как правило, все поставщики работают с зарубежными контрагентами, и у них, скорее всего, валютные контракты. Здесь мы предоставляем финансирование в долларах. Ставка — от 14% годовых», — рассказал Андрей Щенников.
Кредитование на отделку может подойти инвесторам, которые покупают коммерческие площади для дальнейшей сдачи в аренду. В Узбекистане коммерческие помещения зачастую выставляются на продажу без отделки. Это, по словам Андрея Щенникова, затягивает сдачу объекта в аренду.
«Арендодателю приходится вкладывать деньги в отделку. Если бы владелец недвижимости сразу сделал ремонт, недвижимость сдалась бы быстрее. И здесь мы предоставляем юридическому лицу деньги под залог этой недвижимости», — сказал он.
