Как говорится в свежем обзоре информационно-аналитического центра Sion Research, рост средней цены предложения (СЦП) в течение первого месяца осени составил 1%. В то же время по сравнению с сентябрем прошлого года этот показатель меньше на 6,5%.
По данным опросов риэлторов, средняя величина скидки (дисконта) при заключении договоров купли-продажи в сентябре сохранилась на уровне 4-5% (в августе – около 5%, в июле – 7%). Таким образом, средняя реальная цена продажи недвижимости (индекс стоимости жилья, ИСЖ) составила в сентябре примерно 471 доллар за квадрат (в августе – 466 долларов)
Напомним, что в октябре-декабре 2008 года размер дисконта при заключении договоров купли-продажи достигал 25%, а в октябре-декабре 2010 года – 15%. Постепенное снижение размера дисконта продавцами квартир свидетельствует о нормализации положения на рынке недвижимости Ташкента и его стабилизации.
Статистические данные показывают, что для рынка жилой недвижимости в столице характерен размер скидки 3%. Снижение размера дисконта при продаже жилья ниже 3% говорит о том, что рынок входит в спекулятивную фазу своего развития. Так было в 2006-2007 годах, когда размер дисконта составлял меньше 1% или продавец недвижимости вообще не делал скидок.
Средняя цена предложения в сегменте жилья эконом-класса в сентябре 2011 года составила 319 долларов за метр площади против 311 долларов в августе, а в сегменте жилья высокой ценовой категории – 972 доллара (в августе – 968). Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории и жилья эконом-класса) в сентябре составил 3% (в августе – 3,1%).
Продолжается опережающий рост цен на квартиры низкой ценовой категории – 2,6% по сравнению с предыдущим месяцем. Вместе с тем, в сегменте жилья высокой ценой категории в последнюю неделю сентября средняя цена предложения уверенно перешла психологически важную отметку 1000 долларов за квадратный метр.
Средняя площадь квартир, выставленных на продажу, составила 69 квадратных метров, а средняя цена предложения по квартирному сектору (т.е. СЦП среднестатистической квартиры) – около 34,2 тысячи долларов.
Почти 58% всех предложений на рынке недвижимости в сентябре приходилось на квартиры площадью от 40 до 80 квадратных метров. Лидером предложений является квартирный сектор с площадью от 50 до 60 квадратов (15,7% всего рынка). В символическом отставании – квартиры, имеющие общую площадь 60-69 (15,4%) и 70-79 квадратных метров (15,6%). Это примерные площади двух- и трехкомнатных квартир типовых проектов. В прошедшем месяце наблюдался повышенный спрос на двухкомнатные квартиры и, как следствие, ускоренный рост цен именно на этот тип жилья.
Минимальная площадь в сентябре была зафиксирована на уровне 15 квадратных метров, максимальная – 230 квадратных метров. Диапазон разброса площади несколько сократился по сравнению с августом (15,3 раза и 16,9 раза соответственно), но продолжает оставаться весьма значительным.
Около 68% рынка реализуемых квартир занимают двух- и трехкомнатные квартиры. Затем (по степени убывания) идут одно- и четырехкомнатные квартиры. Сектор многокомнатных квартир крайне узок и составляет около 4% общего числа предложений.
Сложившаяся динамика цен по типам жилья показывает, что наибольший рост СЦП за сентябрь наблюдался у двухкомнатных квартир (+2,1% по сравнению с предыдущим месяцем), а наименьший – у однокомнатных и многокомнатных (по 0,4%). Цены на двухкомнатные квартиры длительное время показывали динамику хуже рынка. Если уровень цены предложения квадратного метра однокомнатных и трехкомнатных квартир достиг в сентябре уровня начала года, то аналогичный показатель двух-, четырех- и многокомнатных квартир отстает от среднерыночных темпов (96,2%, 96,7% и 95,4% соответственно к уровню января).
Отстающий сектор стремится достичь среднерыночного уровня цен, что наглядно демонстрирует теорию выравнивания потребления. В настоящее время это отражается в секторе двухкомнатных квартир (так как они имеют меньшую стоимость по сравнению с многокомнатными и в связи с этим быстрее реагируют на изменение ситуации на рынке), но в дальнейшем этот процесс затронет и сектор квартир с четырьмя и более комнатами.
СЦП квартир кирпичного фонда, выставленных на продажу в сентябре, выросла по сравнению с предыдущим месяцем на 0,8% и достигла 535 долларов за квадратный метр.
Прирост цен на квартиры в кирпичных домах выше среднего уровня продемонстрировала СЦП жилья в современных монолитно-кирпичных домах – 1%. Меньшее значение прироста наблюдалось у СЦП квартир кирпичных домов спецплана и современной планировки (по 0,7%).
СЦП квартир панельного фонда и монолитных домов в сентябре по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 1,3% до 456 долларов за квадрат. Ускоренное восстановление цен на жилье в панельных и монолитных домах объясняется тем, что темпы снижения цен на такое жилье в кризисный и посткризисный периоды были несколько выше, чем на квартиры в кирпичных домах. Жилье в панельных домах по уровню цен становилось более привлекательным объектом на рынке для приобретения в собственность, в связи с чем рос и спрос на этот тип недвижимости.
Цены сектора панельного и монолитного жилья Ташкента в сентябре продемонстрировали достаточно уверенный рост по всем типам недвижимости. СЦП квартир, расположенных в панельных и монолитных домах, выросла за прошедший месяц синхронно для всех типов подобного жилья.
В кризисный и посткризисный периоды происходило «вымывание» наиболее дешевых квартир в панельных и монолитных домах. В условиях начавшегося роста цен на недвижимость эта тенденция только усилилась – спрос, а, следовательно, и цены на панельное жилье заметно возросли. Как результат в сентябре СЦП квартир в типовых девятиэтажных панельных домах и панельных домах современной планировки превысили уровень января на 1,1%.
Нельзя не отметить и влияние на рынок недвижимости вступившего в действие 15 сентября 2011 года закона «О Перечне категорий лиц – граждан Республики Узбекистан, подлежащих постоянной прописке в городе Ташкенте и Ташкентской области». Показательна недельная динамика средней цены предложения в сентябре. Если принять уровень СЦП на 1 сентября за 100%, то 8 сентября рост составил 1,4% к началу месяца, 15 сентября – 0,6%, 22 сентября был резкий подъем – 3,1% и 29 сентября рост продолжился – 6%.
Если вспомнить, что рост цен на недвижимость в Ташкенте начался в июне – времени разработки проекта закона о прописке и появления слухов о нем – то можно с уверенностью сказать, что именно информация о готовящейся законодательной базе в целях совершенствования института прописки в столичном регионе сыграла роль триггера на рынке жилья.
Информационно-аналитический центр Sion Research риэлторской организации Sion Group (лицензия серия RL 001 №0018, регистрационный номер RR-0018).
