По итогам IV квартала 2023 года цены на жильё в Узбекистане продолжили рост, рынок аренды жилой недвижимости относительно стабилизировался. Об этом говорится в обзоре рынка недвижимости страны от Центрального банка.
Купля-продажа жилья
Активность на рынке недвижимости в IV квартале несколько снизилась. За этот период было заключено 83,2 тысячи сделок, что на 10% ниже в сравнении с предыдущим кварталом (92,9 тысяч) и на 2% меньше аналогичного периода прошлого года (85 тысяч).
Вместе с тем на фоне высокой оживлённости рынка в середине года число сделок по его итогам выросло на 4,4% и составило 335 тысяч единиц.
Количество сделок с недвижимостью (в тысячах)
Источник: e-notarius.uz / ЦБ
Изменение количества сделок с недвижимостью в разрезе регионов (г/г, %)
Источник: e-notarius.uz / ЦБ
По данным ЦБ, активность в этом году преимущественно поддерживалась высоким спросом в условиях привлекательности рынка недвижимости в сравнении с другими инвестиционными и сберегательными инструментами.
Высокому спросу также способствует востребованность ипотечного кредитования среди населения, которое в октябре-ноябре заметно ускорилось.
Динамика ипотечного кредитования (г/г, %)
Источник: ЦБ
Несмотря на некоторое замедление активности в IV квартале цены как на первичном, так и на вторичном рынке жилья продолжили рост. На вторичном рынке сумовой индекс цен по итогам декабря в годовом выражении составил 35,1% (в долларовом — 23%). На первичном рынке цены выросли на 39,6% и 26,9% в сумовом и долларовом индексах соответственно.
Изменение цен на вторичном рынке жилья (%, г/г)
Источник: ЦБ
Существенными остаются темпы роста в крупных и туристических центрах (Ташкенте, Ташкентской, Андижанской, Бухарской и Хорезмской областях), где наблюдается опережающее инфраструктурное развитие. Сумовой индекс в этих регионах вырос на более чем 40%.
Аренда недвижимости
Цены за аренду жилья в IV квартале на фоне устойчивого предложения и замедляющегося спроса стабилизировались. По итогам года стоимость жилой аренды увеличилась в сумовом выражении на 8,8%, в долларовом — снизилась на 1%.
Изменение цен на первичном рынке жилья (%, г/г)
Источник: ЦБ
Спрос и предложение на рынке арендуемого жилья (тысяч единиц и п.п.)
Источник: ЦБ
Вместе с тем в столице рост стоимости аренды замедлился значительно выше, чем по всей стране. В Ферганской (+21,1%), Бухарской (16,5%) и Ташкентской (17,6%) областях цены арендных платежей росли быстрее в сравнении с другими регионами, в которых темпы роста цен были умеренными (в пределах 5−7%).
Рынок аренды в Ташкенте
Высокий спрос сформировался на рынке арендуемого жилья в столице за последние годы на фоне ускоренного роста сферы услуг и производства, создания новых рабочих мест, увеличения численности студентов и иностранных граждан.
Динамика цен долларовых индексов на рынке аренды Ташкента в разрезе по районам (г/г)
Источник: Расчёты ЦБ на основе открытых данных
Предложение, ограниченное в прошлые периоды, продолжает постепенно увеличиваться. Это, по мнению аналитиков ЦБ, обуславливается ростом покупок жилой недвижимости, часть из которых целенаправленно используется для последующей сдачи в аренду.
Вместе с тем, ценовые тенденции на рынке купли-продажи жилья оказывают непосредственное влияние на рынок аренды. Предварительные оценки за период апрель 2022 года — сентябрь 2023 года показывают положительную взаимосвязь между этими рынками. С ростом жилого имущества на 1% цены арендуемого жилья корректируются на 0,44%.
В условиях продолжающегося увеличения предложения на рассматриваемом рынке разница между ценой покупки жилья и стоимости аренды растёт, что приводит к определённому росту срока окупаемости. Так, если в 2022 году срок окупаемости купленного жилья, сданного в аренду в среднем, составлял 7,1 года, то в 2023 году этот показатель увеличился до 8,2 лет.
Изменение арендной платы за жильё (%, г/г)
Источник: ЦБ и Статагентство
Циклично взаимосвязанные повышенный спрос на фоне привлекательной доходности и рост цен приводят к определённому снижению доступности жилья в последние годы, отмечает ЦБ. В 2023 году разрыв роста между номинальными доходами и ценами на жильё расширился и составил 20%, увеличившись с 4,4% в 2022 году. Напротив, в связи со стабилизацией цен на аренду, разница между ростом доходов и арендной платы стал отрицательной (-5,2%).
Номинальный рост совокупных доходов населения и цен на жильё (%, г/г)
Источник: ЦБ и Статагентство
Рынок жилой недвижимости в Ташкенте в 2023 году
Рынок жилой недвижимости в столице продолжает заметно расширяться и приводит к увеличению ценового разрыва с регионами. Цены на вторичном рынке Ташкента значительно выросли в 2023 году (с 10,5 млн сумов до 14,9 млн сумов, или с 933 долларов до 1212 долларов за 1 кв. м).
Динамика цен долларовых индексов на рынке жилья Ташкента в разрезе по районам (г/г)
Источник: Расчёты ЦБ на основе открытых данных
Цены за аренду в Ташкенте снизились на 9,3% в долларовом выражении по сравнению с прошлым годом. Снижение стоимости аренды наблюдалось практически во всех частях города, за исключением Сергелийского района, в котором спрос остаётся относительно выше.
Цены на землю в столице выросли с 263 млн до 362 млн за 100 кв. м (1 сотка). Стоимость земельных участков увеличивается по районам сравнительно одинаково.
Средние цены на вторичном рынке жилой недвижимости в IV квартале 2023 года за 1 кв. м (тысяч сумов, изменение в %, г/г)
