O‘zbekiston ko‘chmas mulk bozoridagi narxlar 2023-yil yakuniga ko‘ra oshib ketgan miqdorlarda holicha qolmoqda va uy xo‘jaliklari daromadlaridan tezroq o‘smoqda. Bu haqda Markaziy bank sharhida aytiladi.
Yillar davomida yuqori sur’atlarda o‘sib borayotgan uy-joylarning bozor qiymati ushbu aktivlarga bo‘lgan talabni yanada oshirmoqda. Yuqori talab sharoitida taklif hajmining sezilarli ortda qolishi uy-joy narxlarining fundamental omillarga, xususan, aholi daromadiga bog‘liq bo‘lmagan holda o‘sishini yuzaga keltirmoqda (ya’ni narxlar asosiy omillar bilan izohlab bo‘lmaydigan uy xo‘jaliklari daromadlaridan ancha tez o‘syapti).
Uy-joy narxlari yillik o‘sish sur’atining ijara haqlarining yillik o‘sish sur’atiga nisbati.
2023-yilda ijaraga olingan uy-joylarning rentabellik darajasi sezilarli darajada kamaydi. Ijara narxi yiliga 7% ga o‘sdi va uy narxlari ijara narxidan 4,5 baravar yuqori bo‘ldi. Sotib olingan ijara uy-joyning o‘zini oqlash muddati 2022-yildagi o‘rtacha 7,1 yildan 2023-yilda 8,2 yilgacha ko‘paydi. Ammo, shunga qaramay, ko‘chmas mulk bozori faollik va talabning yuqori darajasida qolmoqda. Bu aholining kelgusida uy-joy narxlarining yuqori o‘sish kutilmalari mavjud ekanini ifodalaydi. Ko‘chmas mulkka bo‘lgan talabning ortishida spekulyatsiya omili ta’sirining yuqori ekanidan dalolat beradi, deya qayd etdi regulyator.
Bozor va o‘rtacha fundamental narxlar orasidagi farq.
Natijada 2023-yil davomida ko‘chmas mulk bozoridagi o‘rtacha bozor bahosi fundamental (“adolatli”) narxdan 24 foizga yuqori deya baholandi.
Markaziy bank, shuningdek, so‘nggi yillarda O‘zbekistonda ko‘chmas mulk sotib olish xarakteri o‘zgarganini ta’kidladi. Agar ilgari uy-joy asosiy ehtiyojni qondirish uchun sotib olingan bo‘lsa, endi unga ko‘proq investitsiya obyekti sifatida qarala boshlandi.
Uy-joy narxlarining yuqori o‘sish sur’atlari (ham dollarda, ham so‘mda) unga bo‘lgan talabni yanada oshirmoqda. 2023-yilda milliy valyutada kvartiraning o‘rtacha narxi 43 foizga, dollarda esa 23 foizga oshdi. Shu bois aholi ko‘chmas mulk bozoriga investitsiyalarni bank depozitlariga qaraganda ancha yuqori daromad keltiradigan yuqori rentabellikdagi aktiv sifatida ko‘rmoqda.
Omonatlarning rentabelligiga mamlakatda kapital bozorining yetarli darajada shakllanmagani va moliyaviy vositalarning yetarli darajada keng tarqalmagani ta’sir ko‘rsatmoqda (2023-yil davomida 1 yildan ortiq muddatga muddatli depozitlar bo‘yicha stavkalar milliy valyutada o‘rtacha 20 foizni, chet el valyutasida esa 5 foizni tashkil etdi).
Qurilish-montaj ishlari (ko‘k chiziq) narxlarining yalpi ichki mahsulotdagi qurilish ulushiga nisbatan yillik o‘sish sur’atlari.
Uy-joy narxining o‘sishiga taklif omilining ta’siri pastligicha qolmoqda. 2023-yil yakuniga ko‘ra qurilish-montaj ishlari narxlarining yillik o‘sishi sekinlashdi va 5,2 foizni tashkil etdi, 2022-yilning shu davriga nisbatan o‘sish sur’ati 5,4 foiz punktga kamaydi.
Uy-joyga talab va taklif nomutanosib ravishda rivojlanishda davom etmoqda. 2023-yilda qurilish hajmining o‘sishi (15 foiz) mamlakat yalpi ichki mahsulotining nominal o‘sish sur’atidan (19 foiz) past bo‘ldi.
2023-yilda O‘zbekistonda aholining uy-joy sotib olish imkoniyati ham pasaygan. Mamlakat aholisining o‘rtacha iqtisodiy holatini aks ettiruvchi YAIM bilan solishtirganda, ko‘chmas mulk narxlarida yuqori o‘sish kuzatildi.
Shunday qilib, O‘zbekistonda ko‘chmas mulkning 1 kvadrat metri o‘rtacha narxining aholi jon boshiga yalpi ichki mahsulotga nisbati (sotib olish qobiliyati pariteti bo‘yicha) 30 foizni tashkil etdi va 4 foiz punktga oshdi. Ushbu ko‘rsatkichning oshishi aholining uy-joy sotib olish qobiliyatining pasayishiga olib keladi.
Eslatib o‘tamiz, 2019-yilda Toshkentda bu ko‘rsatkich 12 foizni tashkil etib, Moskva (Rossiya) — 15,8 foiz va Bishkek (Qirg‘iziston) — 13,4 foizdan keyin uchinchi eng yuqori ko‘rsatkich bo‘lgandi. Nisbatan past ko‘rsatkichlar Olmaota va Tbilisida kuzatilgan — mos ravishda 3,3% va 6,4%.
2022-yil boshida uy-joy narxlari va o‘rtacha ish haqi teng darajada o‘sgan bo‘lsa, 2023-yil oxirida kvartiralar narxining o‘sishi ish haqi o‘sishidan 2 barobar tezroq bo‘ldi. Gruziya, Moldova, Qozog‘iston va Mo‘g‘ulistonda ish haqi ko‘chmas mulk narxidan tezroq o‘sib bormoqda.
Uy-joy narxining shakllanishiga aholining rasmiy daromadlari bilan bog‘liq bo‘lmagan boshqa omillar ham ta’sir qiladi. Narxlar uy xo‘jaliklari daromadlariga nisbatan yuqori sur’atlarda o‘sishda davom etdi. 2023-yilda uy-joyning bozor qiymati 36 foizga, aholining o‘rtacha oylik ish haqi esa 17 foizga oshdi, ya’ni ko‘chmas mulkning bozor narxi o‘rtacha oylik ish haqiga nisbatan 2,1 barobar tezroq o‘sdi. 2023-yilda O‘zbekistonda bu ko‘rsatkich Markaziy Osiyo, Kavkaz va boshqa mamlakatlardagi ayrim davlatlarnikidan yuqori bo‘ldi.
O‘zbekistonning demografik ko‘rsatkichlari ko‘chmas mulk bozorida yuqori talab kelajakda ham davom etishidan dalolat beradi, deb hisoblaydi Markaziy bank. O‘zbekiston hududida 2024-yil 1-yanvar holatiga 1 kv.m.ga doimiy aholi soni 82 kishini tashkil etdi, bu Markaziy Osiyo va Kavkaz mamlakatlari o‘rtacha koʻrsatkichidan (72 kishi) yuqori. So‘nggi yillarda O‘zbekistonda aholining yillik o‘sish sur’ati ham ijobiy dinamikani ko‘rsatib, 2023-yil oxiriga kelib 2,2 foizni tashkil etdi.
2023-yil davomida ko‘chmas mulk bozori yuqori darajada faol bo‘lib qoldi. Kelgusida ipoteka kreditlash orqali qo‘shimcha talabning paydo bo‘lish ehtimoli yuqoriligicha qolmoqda.
2023-yilda notarial tasdiqlangan shartnomalar soni 350 mingtani tashkil etdi, bu 2022-yilga nisbatan 4,4 foizga ko‘p. Shuningdek, 2023-yilda mehnatga layoqatli aholining 1000 nafariga ipoteka krediti oluvchilar soni 11 foizga oshib, yil oxiriga kelib 17 nafarga yetdi.
Banklar endilikda ipoteka krediti berishda rasmiy daromad taqdim etishni talab qilmasligi, xususan, to‘lov qobiliyatini skoring tizimi va qonun hujjatlarida taqiqlanmagan boshqa daromadlarni tekshirishi ipoteka kreditlari orqali ko‘chmas mulk bozorida talabni yanada rag‘batlantirishi mumkin, deya qayd etdi Markaziy bank.
