Специалист Департамента денежно-кредитной политики Центрального банка Руслан Яковлев представил обзор рынка недвижимости в Узбекистане.

Рынок недвижимости является одним из дополнительных источников информации о состоянии цен в экономике, индикатором экономической активности и совокупного спроса. В связи с этим, в рамках изучения основных факторов инфляции и ценовой динамики возрастает необходимость регулярного исследования рынка недвижимости в Узбекистане, отмечается в докладе.

Специалист указывает, что по мере восстановления деловой активности, рынок недвижимости, как правило, растет. При этом динамика спроса на жильё выявляется при помощи сравнительного анализа количества сделок по купле-продаже (зарегистрированные через нотариальные органы) между определенными периодами времени.

Как показывают наблюдения, с апреля по июнь в Узбекистане по договорам купли-продажи недвижимости было заключено на 38% больше сделок, чем за январь-март. Примерно треть из них приходится на Ташкент.


Доля регионов Узбекистана в общем количестве заключенных сделок по купле-продаже недвижимости. Источник: e-notarius.uz — официальный сайт «Электронный нотариус» Министерства юстиции.

Одновременно с этим на вторичном рынке жилья отмечается рост цен. Предварительные результаты за II квартал текущего года показали, что цены в среднем по республике выросли на 5,72% по отношению к предыдущему кварталу. Данное заметное удорожание наблюдается во многих регионах Узбекистана, отметил Руслан Яковлев.


Средние цены на недвижимость в регионах Узбекистана (тыс. сум за кв. м). Источник: расчёты автора на основе данных сайтов-платформ по недвижимости uybor.uz и olx.uz

В период пандемии и карантина вынужденные ограничения привели к переносу запланированных покупок на более поздние сроки («эффект отложенного спроса»), что могло привести к замедлению потребительского спроса в экономике и росту сберегательной активности, считает специалист.

Кроме того, в условиях относительной стабилизации валютного курса, рынок недвижимости, как альтернативный источник получения доходов стал более высокодоходным источником вложений для предпринимателей и части населения с достаточными накоплениями, следует из обзора.

По мнению автора, активизация рынка недвижимости со стороны спроса, вследствие устранения административных барьеров на приобретение жилья в столице, также оказала влияние на рост цен.

Для справки: в период пандемии все регуляторы — и в развитых, и в развивающихся странах — начали синхронно смягчать монетарную политику, что запустило приток средств в активы, в том числе в недвижимость. Когда главным опасением инвесторов и населения во всем мире становится растущая инфляция, недвижимость рассматривается как защитный актив. Поэтому центральные банки пристально следят за изменением цен на рынке недвижимости.

Важным является понимание переоценённости рынка жилья. Несмотря на то, что в абсолютных значениях средние цены на недвижимость являются одними из самых низких, с учётом уровня жизни цены на жильё в стране все еще остаются высокими по сравнению со странами СНГ и Грузии.

Так, соотношение средней цены на недвижимость в столице Узбекистана к ВВП на душу населения (по паритету покупательной способности) составляет 12%. Это третий самый высокий показатель после Москвы (Россия) — 15,8% и Бишкека (Кыргызстан) — 13,4%.

Относительно низкие показатели отмечаются в Нур-Султане и Тбилиси, 3,3% и 6,4% соответственно.


Средние цены на жилую недвижимость на вторичном рынке в городах в мае-июне 2021 года* (долл. США). Источник: worldbank.org (ВВП на душу населения по ППС), numbeo.com (средние цены на жильё). * аналогичный индикатор — соотношение цены недвижимости к ВВП на душу население, использует в своих исследованиях эксперты исследовательской компании Globalpropertyguide по анализу рынка недвижимости в мире.

Вышеназванные факторы могут косвенно свидетельствовать об относительно высоких ценах в Ташкенте по сравнению с городами-столицами стран с более высокими доходами на душу населения.

Необходимо отметить что, несмотря на относительно высокий уровень цен на недвижимость в столице, цены на данном рынке за последние 12 месяцев формировались без резких ценовых колебаний.

Диаграмма, представленная ниже, показывает, что медианные значения цен находятся в пределах 6,4−6,7 млн сумов за 1 кв. м., а средние цены имеют положительную динамику роста в пределах 2−3%.


Блочная диаграмма цен на вторичном рынке жилья в Ташкенте (тыс. сум). Источник: расчёты автора на основе данных сайта по продаже недвижимости dom.vsem.uz.

Динамика цен на недвижимость в мире

Жёсткие меры, установленные странами для борьбы с COVID-19, в первое время озадачили покупателей жилой недвижимости и привели к тому, что рынок жилья на время остановился.

Однако уже в III квартале предыдущего года он начал восстанавливаться благодаря сформировавшемуся отложенному спросу. По этой причине во всем мире цены на жилье растут самыми быстрыми темпами.

Такие данные приводит Международная консалтинговая компания Knight Frank, которая обновила индекс цен на вторичную жилую недвижимость по итогам I квартала 2021 года.

Согласно данным исследования, на протяжении 12 месяцев рынки жилой недвижимости продолжали демонстрировать свою устойчивость, и средний рост цен достиг 7,3% к марту 2021 года (+4,4% за аналогичный период предыдущего года и +5,6% в прошлом квартале).


Средние мировые цены на недвижимость на вторичном рынке (ежегодное изменение, в %). Источник: Knight Frank Research

Турция имеет самый высокий годовой рост цен — 32%, но без учета инфляции реальные цены в стране растут примерно на 16% в год. Помимо Турции, заметный рост цен на недвижимость на вторичном рынке в основном наблюдается в развитых странах, включая Новую Зеландию (22%), США (13%), Швецию (13%), Австрию (12%) и Канаду (11%).

В I квартале 2021 года в 12 из 56 исследуемых стран наблюдался рост цен, выраженный двузначными числами. Во избежание «пузырей» на рынках недвижимости, правительства нескольких стран разрабатывают меры по сдерживанию цен.

Например, с января текущего года власти Китая, Новой Зеландии и Ирландии приняли ряд мер по регулированию ситуации, такие как ужесточение правил кредитования и более высокие гербовые сборы за многократные покупки. В Китае также обсуждается введение национального налога на недвижимость. В связи с вмешательством правительств и принятием мер налогово-бюджетного стимулирования, которые должны завершиться в конце этого года на нескольких рынках, спрос может замедлиться.

Однако необходимо отметить, что также имеются несколько крупных экономик, в которых наблюдается замедление цен на недвижимость. Так, в Италии (1,6%), Индии (-1,6%) и Испании (-1,8%) (Рис. 6) отмечен более низкий рост цен в первом квартале 2021 года, чем годом ранее. Это объясняется тем, что в стране действуют на сегодняшний день более строгие ограничения и избыточное предложение.

Средние цены на недвижимость в некоторых странах (изменение к предыдущему кварталу, в %). Источник: Knight Frank Research

Содержание обзора отражает личное мнение автора и может не совпадать с официальной позицией Центрального банка.