Ўзбекистон кўчмас мулк бозоридаги нархлар 2023 йил якунига кўра ошиб кетган миқдорларда ҳолича қолмоқда ва уй хўжаликлари даромадларидан тезроқ ўсмоқда. Бу ҳақда Марказий банк шарҳида айтилади.
Йиллар давомида юқори суръатларда ўсиб бораётган уй-жойларнинг бозор қиймати ушбу активларга бўлган талабни янада оширмоқда. Юқори талаб шароитида таклиф ҳажмининг сезиларли ортда қолиши уй-жой нархларининг фундаментал омилларга, хусусан, аҳоли даромадига боғлиқ бўлмаган ҳолда ўсишини юзага келтирмоқда (яъни нархлар асосий омиллар билан изоҳлаб бўлмайдиган уй хўжаликлари даромадларидан анча тез ўсяпти).
Уй-жой нархлари йиллик ўсиш суръатининг ижара ҳақларининг йиллик ўсиш суръатига нисбати.
2023 йилда ижарага олинган уй-жойларнинг рентабеллик даражаси сезиларли даражада камайди. Ижара нархи йилига 7% га ўсди ва уй нархлари ижара нархидан 4,5 баравар юқори бўлди. Сотиб олинган ижара уй-жойнинг ўзини оқлаш муддати 2022 йилдаги ўртача 7,1 йилдан 2023 йилда 8,2 йилгача кўпайди. Аммо, шунга қарамай, кўчмас мулк бозори фаоллик ва талабнинг юқори даражасида қолмоқда. Бу аҳолининг келгусида уй-жой нархларининг юқори ўсиш кутилмалари мавжуд эканини ифодалайди. Кўчмас мулкка бўлган талабнинг ортишида спекуляция омили таъсирининг юқори эканидан далолат беради, дея қайд этди регулятор.
Бозор ва ўртача фундаментал нархлар орасидаги фарқ.
Натижада 2023 йил давомида кўчмас мулк бозоридаги ўртача бозор баҳоси фундаментал («адолатли») нархдан 24 фоизга юқори дея баҳоланди.
Марказий банк, шунингдек, сўнгги йилларда Ўзбекистонда кўчмас мулк сотиб олиш характери ўзгарганини таъкидлади. Агар илгари уй-жой асосий эҳтиёжни қондириш учун сотиб олинган бўлса, энди унга кўпроқ инвестиция объекти сифатида қарала бошланди.
Уй-жой нархларининг юқори ўсиш суръатлари (ҳам долларда, ҳам сўмда) унга бўлган талабни янада оширмоқда. 2023 йилда миллий валютада квартиранинг ўртача нархи 43 фоизга, долларда эса 23 фоизга ошди. Шу боис аҳоли кўчмас мулк бозорига инвестицияларни банк депозитларига қараганда анча юқори даромад келтирадиган юқори рентабелликдаги актив сифатида кўрмоқда.
Омонатларнинг рентабеллигига мамлакатда капитал бозорининг етарли даражада шаклланмагани ва молиявий воситаларнинг етарли даражада кенг тарқалмагани таъсир кўрсатмоқда (2023 йил давомида 1 йилдан ортиқ муддатга муддатли депозитлар бўйича ставкалар миллий валютада ўртача 20 фоизни, чет эл валютасида эса 5 фоизни ташкил этди).
Қурилиш-монтаж ишлари (кўк чизиқ) нархларининг ялпи ички маҳсулотдаги қурилиш улушига нисбатан йиллик ўсиш суръатлари.
Уй-жой нархининг ўсишига таклиф омилининг таъсири пастлигича қолмоқда. 2023 йил якунига кўра қурилиш-монтаж ишлари нархларининг йиллик ўсиши секинлашди ва 5,2 фоизни ташкил этди, 2022 йилнинг шу даврига нисбатан ўсиш суръати 5,4 фоиз пунктга камайди.
Уй-жойга талаб ва таклиф номутаносиб равишда ривожланишда давом этмоқда. 2023 йилда қурилиш ҳажмининг ўсиши (15 фоиз) мамлакат ялпи ички маҳсулотининг номинал ўсиш суръатидан (19 фоиз) паст бўлди.
2023 йилда Ўзбекистонда аҳолининг уй-жой сотиб олиш имконияти ҳам пасайган. Мамлакат аҳолисининг ўртача иқтисодий ҳолатини акс эттирувчи ЯИМ билан солиштирганда, кўчмас мулк нархларида юқори ўсиш кузатилди.
Шундай қилиб, Ўзбекистонда кўчмас мулкнинг 1 квадрат метри ўртача нархининг аҳоли жон бошига ялпи ички маҳсулотга нисбати (сотиб олиш қобилияти паритети бўйича) 30 фоизни ташкил этди ва 4 фоиз пунктга ошди. Ушбу кўрсаткичнинг ошиши аҳолининг уй-жой сотиб олиш қобилиятининг пасайишига олиб келади.
Эслатиб ўтамиз, 2019 йилда Тошкентда бу кўрсаткич 12 фоизни ташкил этиб, Москва (Россия) — 15,8 фоиз ва Бишкек (Қирғизистон) — 13,4 фоиздан кейин учинчи энг юқори кўрсаткич бўлганди. Нисбатан паст кўрсаткичлар Олмаота ва Тбилисида кузатилган — мос равишда 3,3% ва 6,4%.
2022 йил бошида уй-жой нархлари ва ўртача иш ҳақи тенг даражада ўсган бўлса, 2023 йил охирида квартиралар нархининг ўсиши иш ҳақи ўсишидан 2 баробар тезроқ бўлди. Грузия, Молдова, Қозоғистон ва Мўғулистонда иш ҳақи кўчмас мулк нархидан тезроқ ўсиб бормоқда.
Уй-жой нархининг шаклланишига аҳолининг расмий даромадлари билан боғлиқ бўлмаган бошқа омиллар ҳам таъсир қилади. Нархлар уй хўжаликлари даромадларига нисбатан юқори суръатларда ўсишда давом этди. 2023 йилда уй-жойнинг бозор қиймати 36 фоизга, аҳолининг ўртача ойлик иш ҳақи эса 17 фоизга ошди, яъни кўчмас мулкнинг бозор нархи ўртача ойлик иш ҳақига нисбатан 2,1 баробар тезроқ ўсди. 2023 йилда Ўзбекистонда бу кўрсаткич Марказий Осиё, Кавказ ва бошқа мамлакатлардаги айрим давлатларникидан юқори бўлди.
Ўзбекистоннинг демографик кўрсаткичлари кўчмас мулк бозорида юқори талаб келажакда ҳам давом этишидан далолат беради, деб ҳисоблайди Марказий банк. Ўзбекистон ҳудудида 2024 йил 1 январь ҳолатига 1 кв.м.га доимий аҳоли сони 82 кишини ташкил этди, бу Марказий Осиё ва Кавказ мамлакатлари ўртача коʻрсаткичидан (72 киши) юқори. Сўнгги йилларда Ўзбекистонда аҳолининг йиллик ўсиш суръати ҳам ижобий динамикани кўрсатиб, 2023 йил охирига келиб 2,2 фоизни ташкил этди.
2023 йил давомида кўчмас мулк бозори юқори даражада фаол бўлиб қолди. Келгусида ипотека кредитлаш орқали қўшимча талабнинг пайдо бўлиш эҳтимоли юқорилигича қолмоқда.
2023 йилда нотариал тасдиқланган шартномалар сони 350 мингтани ташкил этди, бу 2022 йилга нисбатан 4,4 фоизга кўп. Шунингдек, 2023 йилда меҳнатга лаёқатли аҳолининг 1000 нафарига ипотека кредити олувчилар сони 11 фоизга ошиб, йил охирига келиб 17 нафарга етди.
Банклар эндиликда ипотека кредити беришда расмий даромад тақдим этишни талаб қилмаслиги, хусусан, тўлов қобилиятини скоринг тизими ва қонун ҳужжатларида тақиқланмаган бошқа даромадларни текшириши ипотека кредитлари орқали кўчмас мулк бозорида талабни янада рағбатлантириши мумкин, дея қайд этди Марказий банк.
