Denis Sokolov — ko‘chmas mulk sohasidagi Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) xalqaro konsalting kompaniyasining hamkori va bosh direktori, Qirollik diplomli baholovchilar institutining (RICS) a’zosi. U “Ko‘chmas mulk tili” nomli turkum maqolalarida (rus tilida) ko‘chmas mulk bozorining tuzilishi va xususiyatlari, uning rivojlanishi bo‘yicha prognozlar haqida so‘z yuritadi.
Istalgan ko‘chmas mulk mutaxassisi duch keladigan eng murakkab savol — “Qanday xonadon sotib olganim yaxshi?”. Bu savolga faqatgina xonadonni sotayotgan riyeltor hech ikkilanmay javob berishi mumkin. U o‘zi maksimal komissiya oladigani [xonadon]ni taklif qiladi. Boshqa hollarda, javob ko‘rinib turganidek ochiq-oydin emas.
“Janob Bezatuvchi” filmi bosh qahramoni ta’kidlaganidek, uy — bu o‘z egasining davomi. Biz, oddiy fuqarolar uchun, bu har bir ko‘chmas mulk obyekti o‘ziga xos ekanligini anglatadi. Kimgadir mos kelgani boshqa birov uchun to‘g‘ri kelmasligi mumkin. Shuning uchun, birinchi navbatda, savolni o‘zingizga berishingiz kerak: “Ko‘chmas mulk menga nima uchun kerak?”.
Xonadon o‘zingizga yashash uchun, farzandingizning to‘yiga sovg‘a yoki pulingizni band qilib turish uchun kerak bo‘lishi mumkin. Ushbu ssenariylarning barchasida gap turar joy ko‘chmas mulk ustida bormoqda.
Agar xonadon yoki boshqa turdagi binoni daromad olish maqsadida sotib olishni istasangiz, xuddi shu obyekt daromad olish uchun mo‘ljallangan tijorat ko‘chmas mulkiga aylanadi, buning uchun esa butunlay boshqa qonunlar amal qiladi. Birinchi holatda hissiy komponent — yoqtirish/yoqtirmaslik — muhim bo‘lsa, ikkinchisida — faqatgina potensial daromadni ifodalovchi raqamlargina ahamiyatga ega.
Har qanday quruvchi kompaniya yoki riyeltor uchun aynan xaridor-investorlar eng ko‘p istalgan maqsadli auditoriya hisoblanadi. Xaridor o‘zi va oilasi uchun bittagina xonadon sotib olsa, investor 5 yoki 10 ta xonadon sotib olishi mumkin, shuning uchun marketing strategiyalari ko‘pincha xaridorning investitsiya kiritish nuqtai nazaridan fikrlashiga qaratiladi: marketologlar investor tomonidan [xonadon yoki binodan] so‘nggi foydalanuvchilar orasida yuqori talabga ega bo‘lishi kutilayotgan sifatlarga ega bo‘lgan manzarani yaratadi, xaridorning o‘zi uchun bu qadar jozibali manzaraga hojat yo‘q. Shuningdek, ko‘chmas mulk agentlari bunday investitsiyalarning potensial rentabellik darajasini ko‘rsatishga harakat qiladi, tabiiyki, haqiqatni bo‘rttirib ko‘rsatadi.
Bugun biz rentabellik qanday hisoblanishi va ko‘chmas mulkdan olinadigan real daromadni ko‘rib chiqamiz. Ko‘chmas mulkka investitsiyalardan olinadigan daromadning ikki turi mavjud: aktivning qiymati ortishi hisobiga olinadigan daromad va ijaraga berishdan olinadigan operatsion daromad.
Qiymatning o‘sishidan olinadigan daromad
Siz bugun 75 kvadrat metr maydonga ega, hali qurilish bosqichida bo‘lgan xonadonni 90 ming AQSh dollariga (har kvadrat metri uchun 1200 dollardan) sotib olyapsiz deylik. Tayyor xonadonning kvadrat metri kamida 1500 dollar turadi, bundan kelib chiqadiki, siz 24 foiz daromad olasiz. Mutlaq to‘g‘ri mantiqqa tayanilsa, bunday sxemada ayrim nyuanslar mavjud.
Birinchidan, siz xonadonni bir yildan keyin emas, balki ikki yildan keyin sotasiz (deyarli barcha quruvchi kompaniyalar qurilish jadvalidan chetga chiqadi). Ikkinchidan, uni sotish uchun xaridorga chegirma berishingiz va riyeltorga komissiya to‘lashingizga to‘g‘ri keladi. Natijada, bu 24 foiz soliq to‘lashdan oldingi daromad hisobida yillik 10 foizdan kamroqqa aylanadi.
Asosiy qoida — investitsiyaning rentabelligi faqatgina haqiqiy sotuvdan keyin hisoblanadi. Toshkentdagi investorlarning aksariyati hali ham “aktivlar ustida o‘tirganini”, ya’ni ular sotib olgan ko‘chmas mulklarini hali sotmaganligini hisobga olsak, bitimlar hajmi unchalik katta emas hamda bozor narxi va haqiqiy narx o‘rtasida juda katta tafovut saqlanib qolmoqda.
Muhimi shundaki, qiymatning o‘sishidan olinadigan potensial daromadni oldindan aytish imkonsiz va o‘tgan davrdagi tajriba hech narsani anglatmaydi. Agar oldingi yillarda ko‘chmas mulk qiymati yuqori sur’atlarda oshgan bo‘lsa, bu ko‘p hollarda o‘sish potensiali tugagani va endilikda o‘sish sur’ati pasayishini anglatadi. Toshkentda, albatta, ko‘chmas mulk narxlarining pasayishi to‘g‘risida hozircha hech qanday gap yo‘q, biroq keyingi besh yil ichida o‘sish dinamikasi bir maromda bo‘lishi mumkin. Shuning uchun jiddiy investorlar birinchi navbatda operatsion rentabellikka — ijaradan olish mumkin bo‘lgan daromadga e’tibor qaratadi. Buni prognoz qilish va boshqarish ancha oson.
Ijaradan olinadigan daromad
Quruvchi kompaniya sizga yuqoridagi misolda keltirilgan xonadon ijaraga berish uchun eng yaxshi variant ekanligini aytadi. Siz uni oyiga 1100 dollarga ijaraga berishingiz mumkin, bu sizga yillik 15% daromad keltiradi. Boshqacha aytganda, bunday xonadonga qilingan harajatlar ijara hisobiga 7 yilda o‘zini oqlaydi.
Bu mutlaq haqiqat, lekin aytib o‘tganimizdek, bir nyuans bor. Keling, real daromadlilik darajasini hisoblab ko‘ramiz. Shunday qilib, quruvchi kompaniya uyning qurilishini kamida bir yilda yakunlaydi. Shundan keyin, uyni ijaraga berish uchun siz har bir metriga kamida 400 dollar turadigan pardozlash ishlarini amalga oshirishingizga to‘g‘ri keladi. Faraz qilaylik, har ikki yilda yangi ijarachi izlash va shunga mos ravishda riyeltorga oylik ijara haqining yarmini to‘lash kerak bo‘ladi. Qolaversa, xonadon bir necha oy davomida bo‘sh turadi. Shuningdek, optimistik nuqtai nazardan, bozor o‘sib boradi va har ikki yilda ijara haqini 100 dollarga oshiramiz deb faraz qilaylik. Shuni ham unutmaslik kerakki, besh yildan so‘ng pardoz va mebellarni yangilashga to‘g‘ri keladi, buning uchun kamida 7 ming dollar sarflaymiz.
Bizning ssenariyda 10 yil mobaynida 133 ming dollar sarf qilish evaziga 112 ming dollar daromad olamiz. Bu daromadlilik darajasi soliq to‘laguncha bo‘lgan daromad hisobida 8% dan sal ko‘proq demak. Boshqacha aytganda, xonadon xarajatlari 12 yil ichida o‘zini qoplaydi. Bu biz kutgandan deyarli ikki baravar yomon.
Biroq, agar xonadon qiymati 10 yil ichida 40 foizga oshishini faraz qilgan holda, uning sotuvini 10 yillik muddatga garovga qo‘ysak, unchalik achinarli emas. U holda yillik daromadimiz 18 foizni tashkil etadi. Aynan shuning uchun ham hatto konservativ hisob-kitoblar bilan to‘g‘ri boshqaruv orqali ko‘chmas mulkka qilingan investitsiyalar yaxshi daromad keltiradi.
Bizning modelimizda bir nechta jihatlar hisobga olinmagan:
1. Sug‘urta. Xonadonni suv bosishi, yong‘in sodir bo‘lishi mumkin. Bunday holda, ko‘chmas mulk sug‘urtalangan bo‘lishi va sug‘urta qiymati daromaddan ushlab qolinishi kerak.
2. Mulk solig‘i. 10 yillik istiqbolda bozor qiymatidan kelib chiqib soliqni hisoblashga o‘tilishi muqarrar (hozir u kadastr qiymati asosida hisoblanyapti). Bu daromaddan yana bir minus 1 foiz band degani.
3. Daromad solig‘i. Minus 1,5 foiz band.
Yakuniy taxminiy rentabellik, ijara va keyingi 10 yildan keyin sotishni hisobga olgan holda, taxminan 14 foizni tashkil qiladi. Jahon standartlari bo‘yicha bu — yuqori ko‘rsatkich.
Xulosalar
1. Ko‘chmas mulk narxlarining tez yoki sekin o‘sishi borasida o‘tgan davrdagi tajriba haqidagi cho‘pchaklarga ko‘r-ko‘rona ishonish kerak emas.
2. Investor qiymatning o‘sishiga ta’sir ko‘rsata olmaydi, lekin xonadonning bo‘sh turish vaqtini qisqartirish, ijara haqini oshirish, binolarni to‘g‘ri rejalashtirish, sifatli ta’mirlash va mebellar orqali operatsion daromadga ta’sir qilishi mumkin.
3. Bozor maqbul shartlarni taklif qilganda, investor o‘z xonadonini ijara biznesi sifatida sotishi mumkin.
4. 25 foizlik “chizilgan” daromaddan 14 foiz haqiqiy daromad yaxshiroq.
Muallif fikri tahririyat nuqtai nazarini ifodalamasligi mumkin.
