Денис Соколов — кўчмас мулк соҳасидаги Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) халқаро консалтинг компаниясининг ҳамкори ва бош директори, Қироллик дипломли баҳоловчилар институтининг (RICS) аъзоси. У «Кўчмас мулк тили» номли туркум мақолаларида (рус тилида) кўчмас мулк бозорининг тузилиши ва хусусиятлари, унинг ривожланиши бўйича прогнозлар ҳақида сўз юритади.
Исталган кўчмас мулк мутахассиси дуч келадиган энг мураккаб савол — «Қандай хонадон сотиб олганим яхши?». Бу саволга фақатгина хонадонни сотаётган риелтор ҳеч иккиланмай жавоб бериши мумкин. У ўзи максимал комиссия оладигани [хонадон]ни таклиф қилади. Бошқа ҳолларда, жавоб кўриниб турганидек очиқ-ойдин эмас.
«Жаноб Безатувчи» фильми бош қаҳрамони таъкидлаганидек, уй — бу ўз эгасининг давоми. Биз, оддий фуқаролар учун, бу ҳар бир кўчмас мулк объекти ўзига хос эканлигини англатади. Кимгадир мос келгани бошқа биров учун тўғри келмаслиги мумкин. Шунинг учун, биринчи навбатда, саволни ўзингизга беришингиз керак: «Кўчмас мулк менга нима учун керак?».
Хонадон ўзингизга яшаш учун, фарзандингизнинг тўйига совға ёки пулингизни банд қилиб туриш учун керак бўлиши мумкин. Ушбу сценарийларнинг барчасида гап турар жой кўчмас мулк устида бормоқда.
Агар хонадон ёки бошқа турдаги бинони даромад олиш мақсадида сотиб олишни истасангиз, худди шу объект даромад олиш учун мўлжалланган тижорат кўчмас мулкига айланади, бунинг учун эса бутунлай бошқа қонунлар амал қилади. Биринчи ҳолатда ҳиссий компонент — ёқтириш/ёқтирмаслик — муҳим бўлса, иккинчисида — фақатгина потенциал даромадни ифодаловчи рақамларгина аҳамиятга эга.
Ҳар қандай қурувчи компания ёки риелтор учун айнан харидор-инвесторлар энг кўп исталган мақсадли аудитория ҳисобланади. Харидор ўзи ва оиласи учун биттагина хонадон сотиб олса, инвестор 5 ёки 10 та хонадон сотиб олиши мумкин, шунинг учун маркетинг стратегиялари кўпинча харидорнинг инвестиция киритиш нуқтаи назаридан фикрлашига қаратилади: маркетологлар инвестор томонидан [хонадон ёки бинодан] сўнгги фойдаланувчилар орасида юқори талабга эга бўлиши кутилаётган сифатларга эга бўлган манзарани яратади, харидорнинг ўзи учун бу қадар жозибали манзарага ҳожат йўқ. Шунингдек, кўчмас мулк агентлари бундай инвестицияларнинг потенциал рентабеллик даражасини кўрсатишга ҳаракат қилади, табиийки, ҳақиқатни бўрттириб кўрсатади.
Бугун биз рентабеллик қандай ҳисобланиши ва кўчмас мулкдан олинадиган реал даромадни кўриб чиқамиз. Кўчмас мулкка инвестициялардан олинадиган даромаднинг икки тури мавжуд: активнинг қиймати ортиши ҳисобига олинадиган даромад ва ижарага беришдан олинадиган операцион даромад.
Қийматнинг ўсишидан олинадиган даромад
Сиз бугун 75 квадрат метр майдонга эга, ҳали қурилиш босқичида бўлган хонадонни 90 минг АҚШ долларига (ҳар квадрат метри учун 1200 доллардан) сотиб оляпсиз дейлик. Тайёр хонадоннинг квадрат метри камида 1500 доллар туради, бундан келиб чиқадики, сиз 24 фоиз даромад оласиз. Мутлақ тўғри мантиққа таянилса, бундай схемада айрим нюанслар мавжуд.
Биринчидан, сиз хонадонни бир йилдан кейин эмас, балки икки йилдан кейин сотасиз (деярли барча қурувчи компаниялар қурилиш жадвалидан четга чиқади). Иккинчидан, уни сотиш учун харидорга чегирма беришингиз ва риелторга комиссия тўлашингизга тўғри келади. Натижада, бу 24 фоиз солиқ тўлашдан олдинги даромад ҳисобида йиллик 10 фоиздан камроққа айланади.
Асосий қоида — инвестициянинг рентабеллиги фақатгина ҳақиқий сотувдан кейин ҳисобланади. Тошкентдаги инвесторларнинг аксарияти ҳали ҳам «активлар устида ўтирганини», яъни улар сотиб олган кўчмас мулкларини ҳали сотмаганлигини ҳисобга олсак, битимлар ҳажми унчалик катта эмас ҳамда бозор нархи ва ҳақиқий нарх ўртасида жуда катта тафовут сақланиб қолмоқда.
Муҳими шундаки, қийматнинг ўсишидан олинадиган потенциал даромадни олдиндан айтиш имконсиз ва ўтган даврдаги тажриба ҳеч нарсани англатмайди. Агар олдинги йилларда кўчмас мулк қиймати юқори суръатларда ошган бўлса, бу кўп ҳолларда ўсиш потенциали тугагани ва эндиликда ўсиш суръати пасайишини англатади. Тошкентда, албатта, кўчмас мулк нархларининг пасайиши тўғрисида ҳозирча ҳеч қандай гап йўқ, бироқ кейинги беш йил ичида ўсиш динамикаси бир маромда бўлиши мумкин. Шунинг учун жиддий инвесторлар биринчи навбатда операцион рентабелликка — ижарадан олиш мумкин бўлган даромадга эътибор қаратади. Буни прогноз қилиш ва бошқариш анча осон.
Ижарадан олинадиган даромад
Қурувчи компания сизга юқоридаги мисолда келтирилган хонадон ижарага бериш учун энг яхши вариант эканлигини айтади. Сиз уни ойига 1100 долларга ижарага беришингиз мумкин, бу сизга йиллик 15% даромад келтиради. Бошқача айтганда, бундай хонадонга қилинган ҳаражатлар ижара ҳисобига 7 йилда ўзини оқлайди.
Бу мутлақ ҳақиқат, лекин айтиб ўтганимиздек, бир нюанс бор. Келинг, реал даромадлилик даражасини ҳисоблаб кўрамиз. Шундай қилиб, қурувчи компания уйнинг қурилишини камида бир йилда якунлайди. Шундан кейин, уйни ижарага бериш учун сиз ҳар бир метрига камида 400 доллар турадиган пардозлаш ишларини амалга оширишингизга тўғри келади. Фараз қилайлик, ҳар икки йилда янги ижарачи излаш ва шунга мос равишда риелторга ойлик ижара ҳақининг ярмини тўлаш керак бўлади. Қолаверса, хонадон бир неча ой давомида бўш туради. Шунингдек, оптимистик нуқтаи назардан, бозор ўсиб боради ва ҳар икки йилда ижара ҳақини 100 долларга оширамиз деб фараз қилайлик. Шуни ҳам унутмаслик керакки, беш йилдан сўнг пардоз ва мебелларни янгилашга тўғри келади, бунинг учун камида 7 минг доллар сарфлаймиз.
Бизнинг сценарийда 10 йил мобайнида 133 минг доллар сарф қилиш эвазига 112 минг доллар даромад оламиз. Бу даромадлилик даражаси солиқ тўлагунча бўлган даромад ҳисобида 8% дан сал кўпроқ демак. Бошқача айтганда, хонадон харажатлари 12 йил ичида ўзини қоплайди. Бу биз кутгандан деярли икки баравар ёмон.
Бироқ, агар хонадон қиймати 10 йил ичида 40 фоизга ошишини фараз қилган ҳолда, унинг сотувини 10 йиллик муддатга гаровга қўйсак, унчалик ачинарли эмас. У ҳолда йиллик даромадимиз 18 фоизни ташкил этади. Айнан шунинг учун ҳам ҳатто консерватив ҳисоб-китоблар билан тўғри бошқарув орқали кўчмас мулкка қилинган инвестициялар яхши даромад келтиради.
Бизнинг моделимизда бир нечта жиҳатлар ҳисобга олинмаган:
1. Суғурта. Хонадонни сув босиши, ёнғин содир бўлиши мумкин. Бундай ҳолда, кўчмас мулк суғурталанган бўлиши ва суғурта қиймати даромаддан ушлаб қолиниши керак.
2. Мулк солиғи. 10 йиллик истиқболда бозор қийматидан келиб чиқиб солиқни ҳисоблашга ўтилиши муқаррар (ҳозир у кадастр қиймати асосида ҳисобланяпти). Бу даромаддан яна бир минус 1 фоиз банд дегани.
3. Даромад солиғи. Минус 1,5 фоиз банд.
Якуний тахминий рентабеллик, ижара ва кейинги 10 йилдан кейин сотишни ҳисобга олган ҳолда, тахминан 14 фоизни ташкил қилади. Жаҳон стандартлари бўйича бу — юқори кўрсаткич.
Хулосалар
1. Кўчмас мулк нархларининг тез ёки секин ўсиши борасида ўтган даврдаги тажриба ҳақидаги чўпчакларга кўр-кўрона ишониш керак эмас.
2. Инвестор қийматнинг ўсишига таъсир кўрсата олмайди, лекин хонадоннинг бўш туриш вақтини қисқартириш, ижара ҳақини ошириш, биноларни тўғри режалаштириш, сифатли таъмирлаш ва мебеллар орқали операцион даромадга таъсир қилиши мумкин.
3. Бозор мақбул шартларни таклиф қилганда, инвестор ўз хонадонини ижара бизнеси сифатида сотиши мумкин.
4. 25 фоизлик «чизилган» даромаддан 14 фоиз ҳақиқий даромад яхшироқ.
Муаллиф фикри таҳририят нуқтаи назарини ифодаламаслиги мумкин.
