Ko‘chmas mulkka investitsiya — sarmoya kiritishning keng ommalashgan usuli hamda moliyaviy imkoniyatlarini mustahkamlash va kelajagini ta’minlashga intiluvchi kishilar uchun jozibali strategiya. Toshkentda ko‘chmas mulk sotib olish — bu kapitalni oshirish va oilani uy-joy bilan ta’minlash imkoniyatidir.
O‘zbekistonda ko‘chmas mulkka investitsiya kiritish mamlakat iqtisodiyoti o‘sib borayotgani sharofati bilan barqarorlik garoviga aylanishi mumkin. Iqtisodiyotning boshqa tarmoqlari tebranishlarni boshdan kechirishi mumkin bo‘lgan bir paytda, ko‘chmas mulk bozori aksariyat hollarda, ayniqsa urbanizatsiya, ijobiy demografiya va shahar chegaralarining kengayishi sharoitida nisbatan barqarorlikni saqlab qoladi.
Realting.uz ko‘chmas mulk platformasi rahbari Andrey Sodiqov va RED ko‘chmas mulk agentligi asoschisi Botir Abdurahmonov cheklangan budjet sharoitida investitsiya kiritish uchun ko‘chmas mulkni qanday tanlash kerakligi xususida so‘z yuritadi.
Xaridning maqsadini aniqlashtirib oling
Agar siz tez (bir-ikki yil ichida) va hech qanday tavakkalchiliklarsiz ko‘p pul ishlab olishni istasangiz, ko‘chmas mulkka pul tikmaganingiz ma’qul.
Bordiyu mablag‘ingizni minimal risk bilan saqlab turish va ko‘paytirish maqsadida qisqa va o‘rta muddatli (bir yildan uch yilgacha) investitsiyalash haqida o‘ylayotgan bo‘lsangiz, u holda ishonchli quruvchi kompaniyadan poydevor qurilishi va qurilishning boshqa bosqichlarida bo‘lgan ko‘chmas mulkni kadastr olinganidan keyin qiymati cho‘qqiga chiqqan paytda qayta sotish uchun (bir martalik) xarid qilish haqida o‘ylab ko‘rish mumkin.
Xonadonni ta’mirlangan yoki ta’mirsiz holatda qayta sotish mumkin. Birinchi holda, malakali smeta va professional ijrochilar sharofati bilan, hatto ortiqcha sarflarni hisobga olganda ham rentabellikni o‘rtacha 10−50 foizga oshirishingiz mumkin bo‘ladi. Bu yerda yiliga kamida 25−30 foiz haqida gap ketmoqda. Ayrim hollarda, hatto risklar o‘zgarmagan holda, rentabellik 100 foizdan oshib ketishi mumkin.
Agar maqsad minimal risklar bilan maksimal kapitallashtirishga erishish bo‘lsa, u holda eng yaxshi uzoq muddatli strategiyalardan biri — bu ko‘p martalik xaridlar sikli: bunda ko‘chmas mulkni poydevor qurilishi bosqichida minimal xarajat bilan sotib olasiz, so‘ngra qiymat cho‘qqiga chiqqanida maksimal marja bilan qayta sotasiz, keyingi qadamda kattaroq kvadrat metrga ega yoki yuqoriroq klassdagi yangi ko‘chmas mulkni sotib olishingiz mumkin. Bozor o‘sib borar ekan, sikl ham takrorlanaverishi mumkin.
Shunday qilib, “Komfort” klassdagi uyda joylashgan 45 kvadrat metr maydonga ega, 50 ming dollar (kvadrat metr uchun taxminan 1100 dollar) turadigan bir xonali xonadonni, malakali strategiya bilan uch yildan besh yilgacha bo‘lgan davrda xuddi shunday kvadrat metrli ikkita yoki to‘rtta bir xonali xonadonlarga aylantirish mumkin. Shu bilan birga, kvadrat metrning karrasiga o‘sishiga qo‘shimcha ravishda, kvadrat metr uchun yuqoriroq qiymatga ega bo‘lasiz, demak, umumiy kapitallashuv ham o‘zgaradi.
Masalan, yopiq sotuvda — quruvchi kompaniya rasmiy sotuvlar boshlanishidan bir necha kun oldin, tor doiradagi mijozlar uchun oldindan sotishni tashkil qilganda 45 kvadrat metrlik xonadonni 50 ming dollarga (kvadrat metr uchun 1100 dollar) sotib oldingiz. Salohiyatli xaridorlar odatda bu haqda quruvchi kompaniyaning o‘zi tomonidan yoki brokerlar vositasida xabardor qilinadi. Faqat bunda 100 foiz oldindan to‘lov talab qilinadi.
Ikki yildan so‘ng, rentabellik 60 foizga oshadi (yiliga 30 foiz) va xuddi shu xonadon endilikda 80 ming dollar turadi. Siz uni sotasiz va bu mablag‘ga 73 kvadrat metrlik (bir kvadrat metr uchun yana o‘sha-o‘sha 1100 dollar evaziga) poydevor qurilishi bosqichida bo‘lgan ikki xonali bitta xonadon sotib olasiz.
Yana ikki yil o‘tgach, yiliga 30 foiz daromad bilan sizning ikki xonali uyingizning qiymati endilikda 128 ming dollargacha oshadi va siz uni muvaffaqiyatli sotasiz.
Ushbu mablag‘ga xuddi o‘sha 1100 dollar / kv. m. narxda poydevor qurilishi bosqichida bo‘lgan bitta ikki xonali va bitta bir xonali xonadon yoki bitta uch xonali xonadon sotib olishingiz mumkin va hokazo.
Shu bilan birga, umumiy kapitallashuv o‘sib boradi. Uchinchi xariddan yana bir yil o‘tgach, yiliga bir xil 30 foiz o‘sish bilan sizning 128 ming dollaringiz 166 ming dollarga aylanadi. Shunday qilib, 5 yil ichida siz 45 kvadrat metrni 116 kvadrat metrga, 50 ming dollarni 166 ming dollarga aylantirasiz.
Yodda tutingki, Toshkent shahrida qurilishning dastlabki bosqichida sotib olingan har qanday xonadonga yiliga kamida 20 foizlik foydani ta’minlaydi. Biroq, joylashuvi, ko‘chmas mulk toifasi, rivojlangan infratuzilma kabi omillarga bog‘liq ravishda rentabellik bundan-da yuqoriroq bo‘lishi ham mumkin.
Qanday turdagi ko‘chmas mulkka investitsiya kiritish kerak?
Investitsion strategiya haqida bir qarorga kelib olganingizdan keyin, aynan qayerga investitsiya kiritish haqida bosh qotirish mumkin. Shu o‘rinda bir qator savollar yuzaga chiqadi: turar joy yoki tijoriy ko‘chmas mulk, yangi qurilish yoki “ikkilamchi”, joylashuv, segment, maydon (kvadrat metr), quruvchi kompaniya.
Turar joy yoki tijorat ko‘chmas mulki
Tijoriy ko‘chmas mulkka bo‘lgan talab iqtisodiy vaziyat bilan chambarchas bog‘liq, demak u tebranishlarga ham moyilroq bo‘ladi. Turar joy ko‘chmas mulkka kelsak, unga talab har doim bor. O‘zbekistonda demografik vaziyat ijobiy — mamlakatda har kuni 2000 dan ortiq chaqaloq dunyoga keladi. Bundan tashqari, mentalitet va an’analar, madaniy va oilaviy qadriyatlar tufayli o‘zbekistonliklar farzandlari, ota-onalari, yaqinlari uchun ko‘chmas mulk sotib olishga intiladi. Bu o‘rinda, shuningdek, poytaxtga yo‘nalgan ichki migratsiyani ham qayd etish mumkin.
Yangi qurilish yoki “ikkilamchi”
Agar investitsiya strategiyasi uzoq muddatli yoki hatto o‘rta muddatli bo‘lsa, u holda, albatta, yangi qurilishni tanlash kerak. Sovet davriga oid ikkilamchi ko‘chmas mulk, shoshilinch va sifatsiz qurilgan yangi qurilishlardagi ikkilamchi ko‘chmas mulk tez eskiradi, tovar sifatidagi qiyofasini yo‘qotadi, kommunikatsiyalar ishdan chiqadi va qo‘shimcha sarf-xarajatlarni talab qiladi. Bu bir qator qo‘shimcha muammolarni keltirib chiqaradi va “ikkilamchi” ko‘chmas mulkning bozordagi jozibadorligini pasaytiradi, shuningdek, investitsiya risklarini oshiradi.
Joylashuv
Bu borada yuqori o‘sish potensiali yoki tarixan barqarorlikka ega bo‘lgan hududlarga ustuvorlik berish maqsadga muvofiq. Bunday joylarda ko‘chmas mulk vaqt o‘tishi bilan nafaqat o‘z qiymatini saqlab qoladi, balki ijara yoki qayta sotishdan daromad olish imkonini ham beradi.
Joylashuvning muhimligini tushunish, hududni to‘g‘ri tanlash mulkning joriy qiymatini ham, uzoq muddatli investitsiya jozibadorligini ham sezilarli darajada oshirishi mumkinligini tushunishga olib keladi. Rivojlangan infratuzilma, asosiy transport markazlari va ijtimoiy muassasalarga yaqin joylashgan hududlardagi ko‘chmas mulk odatda ijarachilar va xaridorlar orasida talabgir bo‘ladi.
Toshkent haqida gap ketganda, uzoq muddatli investitsiya strategiyalari sharoitida alohida hududlarda infratuzilmani rivojlantirish dinamikasi, quruvchi kompaniyaning nufuzi va taklif etilayotgan turar joy klassini taqqoslagan ma’qulroq.
Poytaxtning markaziy tumanlarida mutaxassislar tomonidan prognoz qilingan minimal o‘sish deltasi yiliga 20−30 foizni tashkil qiladi. 3−5 yil ichida Toshkentning nomarkaz, lekin faol rivojlanayotgan hududlarida rentabellik deltasi ushbu ko‘rsatkichlardan oshib ketadi, chunki bugungi kunda u yerda yer arzon va talab kamroq. Biroq, bu hozircha shunday.
Shu bilan birga, agar siz nufuzi shubha ostida bo‘lgan quruvchi kompaniyani tanlagan bo‘lsangiz, u loyihani topshirish muddatini kechiktirishi yoki turar joy majmuasini qurishni umuman tamomlamasligi mumkin. U holda siz tanlagan joy qanchalik istiqbolli ekanligi muhim emas — rentabelligingiz yuqori bo‘lishi ehtimoli ham o‘z ahamiyatini yo‘qotadi.
Segment va maydon
Endigina faoliyat boshlayotgan investorlar ekonom-klass ko‘chmas mulk sotib olishni afzal ko‘radi va bu qarorini narxning yaxshiroq ekani bilan asoslaydi. Shu bilan birga, yangi investorlar yuqori klassga mansub ko‘chmas mulkka variant sifatida odatda umuman qaramaydi.
Biroq, agar siz haqiqatda investitsiya kiritishni istasangiz, yodda tuting: kvadrat metr uchun hisoblangan narxning o‘zi emas, balki uning o‘sish dinamikasi sizning investitsiya strategiyangizga muvofiq qanday bo‘lishi va kvadrat metr narxi qanday risklar bilan birga kelishi muhim.
Boshqa barcha xususiyatlar nuqtai nazaridan teng bo‘lgan taqdirda, uch xonali ekonom-klassdan ko‘ra bir xonali biznes-klass xonadon sotib olish manfaatliroqdir. Yoki bitta uch xonali ekonom-klass xonadon o‘rniga ikkita bir xonali xonadon, chunki kichikroq maydonga ega ko‘chmas mulkni sotish har doim osonroq. Kichkina turar joylar yaxshi likvidlikka ega va har kvadrat metr uchun yuqoriroq daromad keltirishi mumkin, bu ularni ishonchli va foydali investitsiya variantlarini qidirayotganlar uchun ideal tanlovga aylantiradi.
Ko‘chmas mulk xarid qilishni investitsiya sifatida ko‘rib chiqayotgan bo‘lsangizu, oilangiz bilan ushbu xonadonga ko‘chib o‘tish imkoniyatini ham istisno qilmayotgan bo‘lsangiz, kattaroq maydonga ega xonadon sotib olish ham mumkin.
Ko‘chmas mulkning boshqa xususiyatlari
Barcha holatlarda biz turar joyni loyihalashga e’tibor berishni tavsiya qilamiz. Bozor ko‘pincha juda yomon loyihalash variantlariga ega bo‘lgan xonadonlarni taklif qiladi, ularni kelajakda sotish juda qiyin bo‘ladi. Nomutanosib xonadonlar, kichik mehmonxona va katta yotoqxonaga ega bo‘lgan, derazalar soni yetarli bo‘lmagan, derazalar bo‘sh devor yoki to‘siqqa qaragan — noto‘g‘ri rejalashtirilgan uy-joylarga muntazam duch kelamiz.
Infratuzilma — aktiv qiymatiga ta’sir ko‘rsatuvchi yana bir muhim omil. Hatto bugungi kunda nima borligi emas, balki infratuzilmaning rivojlanish dinamikasi ahamiyatga ega, chunki bu yerda hozir emas, kalitlar topshirilayotgan paytda nima bo‘lishi muhimroq.
Quruvchi kompaniya
Ishonchli quruvchi kompaniyalar bilan ishlash nihoyatda muhim. Muvaffaqiyatli developer va’da qilingan yetkazib berish muddatidan (olti oygacha) kichik og‘ishlar bilan amalga oshirilgan avvalgi loyihalarini, kadastrlarni o‘z vaqtida olgan mamnun mijozlarni va uyning arxitektura dizayniga muvofiqligini oldindan ko‘rsatishi mumkin.
Agar sotuv bo‘limining xodimi yiliga kamida 30 foizlik foydani va’da qilsayu, biroq xuddi shu quruvchi kompaniyaning avvalgi obyektlari aslida pastroq rentabellikni ko‘rsatgan bo‘lsa, u holda “Bu safar nimadir boshqacha bo‘ladi degan taxminni qayerdan oldingiz?” degan savolni berish juda o‘rinli bo‘ladi.
Xulosa
“Qayerga investitsiya kiritish kerak?” degan savolga har tomonlama yondashish kerak hamda olingan javoblar va faktlar sizning investitsiya strategiyangizga mos bo‘lishi lozim. Risklaringizni minimallashtirish uchun masalani mustaqil ko‘rib chiqing yoki ko‘chmas mulk investitsiyasi bo‘yicha mutaxassislar bilan maslahatlashing.
Mualliflar fikri tahririyat nuqtai nazarini ifodalamasligi mumkin.
