Кўчмас мулкка инвестиция — сармоя киритишнинг кенг оммалашган усули ҳамда молиявий имкониятларини мустаҳкамлаш ва келажагини таъминлашга интилувчи кишилар учун жозибали стратегия. Тошкентда кўчмас мулк сотиб олиш — бу капитални ошириш ва оилани уй-жой билан таъминлаш имкониятидир.
Ўзбекистонда кўчмас мулкка инвестиция киритиш мамлакат иқтисодиёти ўсиб бораётгани шарофати билан барқарорлик гаровига айланиши мумкин. Иқтисодиётнинг бошқа тармоқлари тебранишларни бошдан кечириши мумкин бўлган бир пайтда, кўчмас мулк бозори аксарият ҳолларда, айниқса урбанизация, ижобий демография ва шаҳар чегараларининг кенгайиши шароитида нисбатан барқарорликни сақлаб қолади.
Realting.uz кўчмас мулк платформаси раҳбари Андрей Содиқов ва RED кўчмас мулк агентлиги асосчиси Ботир Абдураҳмонов чекланган бюджет шароитида инвестиция киритиш учун кўчмас мулкни қандай танлаш кераклиги хусусида сўз юритади.
Хариднинг мақсадини аниқлаштириб олинг
Агар сиз тез (бир-икки йил ичида) ва ҳеч қандай таваккалчиликларсиз кўп пул ишлаб олишни истасангиз, кўчмас мулкка пул тикмаганингиз маъқул.
Бордию маблағингизни минимал риск билан сақлаб туриш ва кўпайтириш мақсадида қисқа ва ўрта муддатли (бир йилдан уч йилгача) инвестициялаш ҳақида ўйлаётган бўлсангиз, у ҳолда ишончли қурувчи компаниядан пойдевор қурилиши ва қурилишнинг бошқа босқичларида бўлган кўчмас мулкни кадастр олинганидан кейин қиймати чўққига чиққан пайтда қайта сотиш учун (бир марталик) харид қилиш ҳақида ўйлаб кўриш мумкин.
Хонадонни таъмирланган ёки таъмирсиз ҳолатда қайта сотиш мумкин. Биринчи ҳолда, малакали смета ва профессионал ижрочилар шарофати билан, ҳатто ортиқча сарфларни ҳисобга олганда ҳам рентабелликни ўртача 10−50 фоизга оширишингиз мумкин бўлади. Бу ерда йилига камида 25−30 фоиз ҳақида гап кетмоқда. Айрим ҳолларда, ҳатто рисклар ўзгармаган ҳолда, рентабеллик 100 фоиздан ошиб кетиши мумкин.
Агар мақсад минимал рисклар билан максимал капиталлаштиришга эришиш бўлса, у ҳолда энг яхши узоқ муддатли стратегиялардан бири — бу кўп марталик харидлар цикли: бунда кўчмас мулкни пойдевор қурилиши босқичида минимал харажат билан сотиб оласиз, сўнгра қиймат чўққига чиққанида максимал маржа билан қайта сотасиз, кейинги қадамда каттароқ квадрат метрга эга ёки юқорироқ классдаги янги кўчмас мулкни сотиб олишингиз мумкин. Бозор ўсиб борар экан, цикл ҳам такрорланавериши мумкин.
Шундай қилиб, «Комфорт» классдаги уйда жойлашган 45 квадрат метр майдонга эга, 50 минг доллар (квадрат метр учун тахминан 1100 доллар) турадиган бир хонали хонадонни, малакали стратегия билан уч йилдан беш йилгача бўлган даврда худди шундай квадрат метрли иккита ёки тўртта бир хонали хонадонларга айлантириш мумкин. Шу билан бирга, квадрат метрнинг каррасига ўсишига қўшимча равишда, квадрат метр учун юқорироқ қийматга эга бўласиз, демак, умумий капиталлашув ҳам ўзгаради.
Масалан, ёпиқ сотувда — қурувчи компания расмий сотувлар бошланишидан бир неча кун олдин, тор доирадаги мижозлар учун олдиндан сотишни ташкил қилганда 45 квадрат метрлик хонадонни 50 минг долларга (квадрат метр учун 1100 доллар) сотиб олдингиз. Салоҳиятли харидорлар одатда бу ҳақда қурувчи компаниянинг ўзи томонидан ёки брокерлар воситасида хабардор қилинади. Фақат бунда 100 фоиз олдиндан тўлов талаб қилинади.
Икки йилдан сўнг, рентабеллик 60 фоизга ошади (йилига 30 фоиз) ва худди шу хонадон эндиликда 80 минг доллар туради. Сиз уни сотасиз ва бу маблағга 73 квадрат метрлик (бир квадрат метр учун яна ўша-ўша 1100 доллар эвазига) пойдевор қурилиши босқичида бўлган икки хонали битта хонадон сотиб оласиз.
Яна икки йил ўтгач, йилига 30 фоиз даромад билан сизнинг икки хонали уйингизнинг қиймати эндиликда 128 минг долларгача ошади ва сиз уни муваффақиятли сотасиз.
Ушбу маблағга худди ўша 1100 доллар / кв. м. нархда пойдевор қурилиши босқичида бўлган битта икки хонали ва битта бир хонали хонадон ёки битта уч хонали хонадон сотиб олишингиз мумкин ва ҳоказо.
Шу билан бирга, умумий капиталлашув ўсиб боради. Учинчи хариддан яна бир йил ўтгач, йилига бир хил 30 фоиз ўсиш билан сизнинг 128 минг долларингиз 166 минг долларга айланади. Шундай қилиб, 5 йил ичида сиз 45 квадрат метрни 116 квадрат метрга, 50 минг долларни 166 минг долларга айлантирасиз.
Ёдда тутингки, Тошкент шаҳрида қурилишнинг дастлабки босқичида сотиб олинган ҳар қандай хонадонга йилига камида 20 фоизлик фойдани таъминлайди. Бироқ, жойлашуви, кўчмас мулк тоифаси, ривожланган инфратузилма каби омилларга боғлиқ равишда рентабеллик бундан-да юқорироқ бўлиши ҳам мумкин.
Қандай турдаги кўчмас мулкка инвестиция киритиш керак?
Инвестицион стратегия ҳақида бир қарорга келиб олганингиздан кейин, айнан қаерга инвестиция киритиш ҳақида бош қотириш мумкин. Шу ўринда бир қатор саволлар юзага чиқади: турар жой ёки тижорий кўчмас мулк, янги қурилиш ёки «иккиламчи», жойлашув, сегмент, майдон (квадрат метр), қурувчи компания.
Турар жой ёки тижорат кўчмас мулки
Тижорий кўчмас мулкка бўлган талаб иқтисодий вазият билан чамбарчас боғлиқ, демак у тебранишларга ҳам мойилроқ бўлади. Турар жой кўчмас мулкка келсак, унга талаб ҳар доим бор. Ўзбекистонда демографик вазият ижобий — мамлакатда ҳар куни 2000 дан ортиқ чақалоқ дунёга келади. Бундан ташқари, менталитет ва анъаналар, маданий ва оилавий қадриятлар туфайли ўзбекистонликлар фарзандлари, ота-оналари, яқинлари учун кўчмас мулк сотиб олишга интилади. Бу ўринда, шунингдек, пойтахтга йўналган ички миграцияни ҳам қайд этиш мумкин.
Янги қурилиш ёки «иккиламчи»
Агар инвестиция стратегияси узоқ муддатли ёки ҳатто ўрта муддатли бўлса, у ҳолда, албатта, янги қурилишни танлаш керак. Совет даврига оид иккиламчи кўчмас мулк, шошилинч ва сифатсиз қурилган янги қурилишлардаги иккиламчи кўчмас мулк тез эскиради, товар сифатидаги қиёфасини йўқотади, коммуникациялар ишдан чиқади ва қўшимча сарф-харажатларни талаб қилади. Бу бир қатор қўшимча муаммоларни келтириб чиқаради ва «иккиламчи» кўчмас мулкнинг бозордаги жозибадорлигини пасайтиради, шунингдек, инвестиция рискларини оширади.
Жойлашув
Бу борада юқори ўсиш потенциали ёки тарихан барқарорликка эга бўлган ҳудудларга устуворлик бериш мақсадга мувофиқ. Бундай жойларда кўчмас мулк вақт ўтиши билан нафақат ўз қийматини сақлаб қолади, балки ижара ёки қайта сотишдан даромад олиш имконини ҳам беради.
Жойлашувнинг муҳимлигини тушуниш, ҳудудни тўғри танлаш мулкнинг жорий қийматини ҳам, узоқ муддатли инвестиция жозибадорлигини ҳам сезиларли даражада ошириши мумкинлигини тушунишга олиб келади. Ривожланган инфратузилма, асосий транспорт марказлари ва ижтимоий муассасаларга яқин жойлашган ҳудудлардаги кўчмас мулк одатда ижарачилар ва харидорлар орасида талабгир бўлади.
Тошкент ҳақида гап кетганда, узоқ муддатли инвестиция стратегиялари шароитида алоҳида ҳудудларда инфратузилмани ривожлантириш динамикаси, қурувчи компаниянинг нуфузи ва таклиф этилаётган турар жой классини таққослаган маъқулроқ.
Пойтахтнинг марказий туманларида мутахассислар томонидан прогноз қилинган минимал ўсиш дельтаси йилига 20−30 фоизни ташкил қилади. 3−5 йил ичида Тошкентнинг номарказ, лекин фаол ривожланаётган ҳудудларида рентабеллик дельтаси ушбу кўрсаткичлардан ошиб кетади, чунки бугунги кунда у ерда ер арзон ва талаб камроқ. Бироқ, бу ҳозирча шундай.
Шу билан бирга, агар сиз нуфузи шубҳа остида бўлган қурувчи компанияни танлаган бўлсангиз, у лойиҳани топшириш муддатини кечиктириши ёки турар жой мажмуасини қуришни умуман тамомламаслиги мумкин. У ҳолда сиз танлаган жой қанчалик истиқболли эканлиги муҳим эмас — рентабеллигингиз юқори бўлиши эҳтимоли ҳам ўз аҳамиятини йўқотади.
Сегмент ва майдон
Эндигина фаолият бошлаётган инвесторлар эконом-класс кўчмас мулк сотиб олишни афзал кўради ва бу қарорини нархнинг яхшироқ экани билан асослайди. Шу билан бирга, янги инвесторлар юқори классга мансуб кўчмас мулкка вариант сифатида одатда умуман қарамайди.
Бироқ, агар сиз ҳақиқатда инвестиция киритишни истасангиз, ёдда тутинг: квадрат метр учун ҳисобланган нархнинг ўзи эмас, балки унинг ўсиш динамикаси сизнинг инвестиция стратегиянгизга мувофиқ қандай бўлиши ва квадрат метр нархи қандай рисклар билан бирга келиши муҳим.
Бошқа барча хусусиятлар нуқтаи назаридан тенг бўлган тақдирда, уч хонали эконом-классдан кўра бир хонали бизнес-класс хонадон сотиб олиш манфаатлироқдир. Ёки битта уч хонали эконом-класс хонадон ўрнига иккита бир хонали хонадон, чунки кичикроқ майдонга эга кўчмас мулкни сотиш ҳар доим осонроқ. Кичкина турар жойлар яхши ликвидликка эга ва ҳар квадрат метр учун юқорироқ даромад келтириши мумкин, бу уларни ишончли ва фойдали инвестиция вариантларини қидираётганлар учун идеал танловга айлантиради.
Кўчмас мулк харид қилишни инвестиция сифатида кўриб чиқаётган бўлсангизу, оилангиз билан ушбу хонадонга кўчиб ўтиш имкониятини ҳам истисно қилмаётган бўлсангиз, каттароқ майдонга эга хонадон сотиб олиш ҳам мумкин.
Кўчмас мулкнинг бошқа хусусиятлари
Барча ҳолатларда биз турар жойни лойиҳалашга эътибор беришни тавсия қиламиз. Бозор кўпинча жуда ёмон лойиҳалаш вариантларига эга бўлган хонадонларни таклиф қилади, уларни келажакда сотиш жуда қийин бўлади. Номутаносиб хонадонлар, кичик меҳмонхона ва катта ётоқхонага эга бўлган, деразалар сони етарли бўлмаган, деразалар бўш девор ёки тўсиққа қараган — нотўғри режалаштирилган уй-жойларга мунтазам дуч келамиз.
Инфратузилма — актив қийматига таъсир кўрсатувчи яна бир муҳим омил. Ҳатто бугунги кунда нима борлиги эмас, балки инфратузилманинг ривожланиш динамикаси аҳамиятга эга, чунки бу ерда ҳозир эмас, калитлар топширилаётган пайтда нима бўлиши муҳимроқ.
Қурувчи компания
Ишончли қурувчи компаниялар билан ишлаш ниҳоятда муҳим. Муваффақиятли девелопер ваъда қилинган етказиб бериш муддатидан (олти ойгача) кичик оғишлар билан амалга оширилган аввалги лойиҳаларини, кадастрларни ўз вақтида олган мамнун мижозларни ва уйнинг архитектура дизайнига мувофиқлигини олдиндан кўрсатиши мумкин.
Агар сотув бўлимининг ходими йилига камида 30 фоизлик фойдани ваъда қилсаю, бироқ худди шу қурувчи компаниянинг аввалги объектлари аслида пастроқ рентабелликни кўрсатган бўлса, у ҳолда «Бу сафар нимадир бошқача бўлади деган тахминни қаердан олдингиз?» деган саволни бериш жуда ўринли бўлади.
Хулоса
«Қаерга инвестиция киритиш керак?» деган саволга ҳар томонлама ёндашиш керак ҳамда олинган жавоблар ва фактлар сизнинг инвестиция стратегиянгизга мос бўлиши лозим. Рискларингизни минималлаштириш учун масалани мустақил кўриб чиқинг ёки кўчмас мулк инвестицияси бўйича мутахассислар билан маслаҳатлашинг.
Муаллифлар фикри таҳририят нуқтаи назарини ифодаламаслиги мумкин.
