Qurilishi turli bosqichlarda ketayotgan yangi binolardan uy-joy sotib olgan fuqarolar doimiy ravishda turar joylar loyihaga mos kelmasligi, qolaversa, ko‘chmas mulkni foydalanishga topshirish muddatlari kechikayotgani haqida xabar bermoqda. 2023-yil yozida O‘zbekiston hukumati Aziya Invest Favorit kompaniyasi tomonidan qurilgan binolarda uy-joy va kvartiralar kadastrini olmagan 1000 dan ortiq fuqaroning muammosini hal qilib bergandi. Hukumat komissiyasi o‘rganish davomida aholi kvartiralar uchun shartnomalarni oldi-sotdi asosida tuzmagani, ular bu loyihaga ulushdor bo‘lib kirganini aniqladi. Bu korxonaga qurilayotgan va foydalanishga topshirilayotgan xonadonlarning bir qismini bankdan kredit olish uchun garov sifatida qo‘shish imkonini berdi. Shundan keyin investor g‘oyib bo‘ldi.
25−28-aprel kunlari Toshkentda bo‘lib o‘tgan “CaEX Bizning uylar 2024” ko‘rgazmasi doirasida ko‘chmas mulk bo‘yicha ekspertlar oldi-sotdidagi tuzoqlar, fuqarolarning manfaatlarini himoya qilish yo‘llari va muammolarni davlat darajasida hal qilish haqida gapirdi.
SherLegal advokatlik firmasi asoschisi Sherzod Egamberdiyevning aytishicha, O‘zbekiston qonunchiligida ko‘chmas mulk oluvchilarning moliyaviy ahvolini xavf ostiga qo‘yuvchi kamchiliklar mavjud. Aziya Invest Favorit ishida bo‘lgani kabi, ushbu turdagi firibgarlikdan tashqari, xorijiy amaliyotda soxta ishlab chiquvchilarning bankrot bo‘lishi holatlari ham mavjud.
“O‘zbekiston qonunchiligida pulni olib, go‘yoki qurilishga sarflagan, keyin esa bankrot bo‘lgan va qurilish to‘xtatilgan loyihachining taqdiri nima bo‘lishi belgilanmagan. Xorijiy tajribaga nazar tashlasangiz, masalan, Qozog‘iston, har bir quruvchi tashkilot dastlabki bosqichda ma’lum miqdorda sarmoya kiritadigan davlat jamg‘armasi mavjud, aks holda, u qurilishni boshlay olmaydi. Bankrotlik va boshqa holatlar yuzaga kelganda, ishlab chiqaruvchi loyihani yakunlay olmasa, fond qurilishni tugatadi va obyektni topshiradi. Bu O‘zbekistonda hozircha yo‘q va men buni katta kamchilik deb bilaman”, — dedi Sherzod Egamberdiyev.
Advokatning so‘zlariga ko‘ra, bugungi kunda O‘zbekiston hukumati tomonidan investorlarni soxta quruvchi tashkilotlardan himoya qilish choralarini ko‘zda tutuvchi me’yoriy-huquqiy hujjat loyihasi tayyorlanmoqda.
“Barcha quruvchilarni tashvishga soladigan ma’lum bir tutqich yaratiladi, shunda ular xavflarni balansda ushlab turish uchun ma’lum mablag‘ni ajratishiga to‘g‘ri keladi. Ammo biz ushbu me’yoriy-huquqiy hujjat qachon va qanday shaklda e’lon qilinishini hozircha bilmaymiz. Lekin shu Aziya Invest Favorit bilan bog‘liq vaziyat sabab ko‘p odamlar jabr ko‘rgani va Vazirlar Mahkamasi ularning yo‘qotishlarini qoplashga majbur bo‘lgani muammoni hal qilishga turtki bo‘ldi. Ushbu me’yoriy-huquqiy hujjat qabul qilinganda investorlar davlat kafil ekanini bilib, ko‘chmas mulkni ishonch bilan sotib olishlari mumkin bo‘ladi”.
Sherzod Egamberdiyev ko‘pchilik ko‘chmas mulk oluvchilarning asosiy muammosi shartnomaga e’tibor bermayotgani ekanini ta’kidladi.
“Ba’zi quruvchi tashkilotlar o‘z shartnomalarida [obyekt foydalanishga topshirilganda] kvadrat metrlar o‘zgarishi mumkinligini ko‘rsatadi”, — dedi Sherzod Egamberdiyev. — Ya’ni hech qanday kafolat yo‘q: 65 kvadrat metr uchun pul to‘layotganga o‘xshaysiz, lekin oxirida siz 60 yoki 72 kvadrat metr olishingiz ham mumkin. Va siz qo‘shimcha pul to‘laysiz yoki pulingizni qaytarib olasiz. Tartib shartnoma ilovasida ko‘rsatilishi kerak. Shunday holatlar ham borki, shartnomada umuman ilova qilinmaydi".
Advokatning qo‘shimcha qilishicha, ko‘plab quruvchi kompaniyalar obyektni foydalanishga topshirish muddati to‘g‘risidagi bandda “ayyorlik qiladi”. Ular kamdan-kam hollarda loyihalarni o‘z vaqtida bitirib, topshirishadi. Aksar hollarda ular davlat obyektni qabul qilishi jarayoni uzoq davom etishi va me’yoriy-huquqiy bazaning o‘ziga xos xususiyatlari tufayli buni majburlikdan bajarishadi.
“Bugungi kunda mijozlar bunga ko‘nikib ham bo‘ldi. Ular darhol savdo bo‘limidan kechikish qanday bo‘lishini so‘rashadi: „Sizga bir yil yetarlimi?“ Albatta, ularga o‘z vaqtida topshirilishi aytiladi, lekin siz odamlarni alday olmaysiz, — dedi Sherzod Yegamberdiyev. Bular shartnomada bo‘lishi kerak. Developerlarning yozishicha, olti oylik kechikish bo‘lsa, ular investorlarga bildirishnoma yuboradi. Ammo developerlarning 80 foizi ularni yubormaydi. Xaridorlar ham buni so‘rab o‘tirmaydi: ularga tezroq tugatib berishsa bo‘lgani”.
Shu bilan birga, advokatning fikriga ko‘ra, quruvchi tashkilot o‘z manfaatlarini himoya qilishga katta e’tibor beradi: badalning u yoki bu qismi kechiktirilgan taqdirda jarimalar bo‘ladi.
“Bu yerda quruvchi aniq raqamlar va foizlarni o‘rnatib qo‘yadi. Investorlarga maslahatim shuki, obyekt o‘z vaqtida foydalanishga topshirilmasa, adolat bo‘lishi uchun penya (jarima) ikki tomonlama bo‘lishiga erishishsin. Shunda quruvchi va investor o‘z oldidagi mas’uliyatni his qiladi.
Sherzod Egamberdiyev ham barcha xaridorlarga shartnomani diqqat bilan o‘qib chiqish va uning har bir bandiga jiddiy yondashishni tavsiya qildi. Hujjatni yetarli darajada tushunmagan taqdirda, u advokat va rieltorlar bilan bog‘lanishni maslahat berdi. Profilaktik yuridik maslahat xarajatlarini xavf-xatarlar bilan taqqoslab bo‘lmaydi, dedi u.
Shu bilan birga, O‘zbekistonda ko‘chmas mulk bozorining o‘rnatilgan qoidalariga ko‘ra, rieltorlar sotuvchi yoki quruvchi bitim hajmining bir foizini oladi, deya ta’kidladi “Etaji” rieltorlik agentligining O‘zbekistondagi boshqaruvchi hamkori.
Foto: Etaji.
“Biz buni agent komissiyasi har ikki tomondan undirilishi uchun rivojlangan bozorlardagi kabi o‘zgartirishga harakat qildik. Lekin u hali ishlamayapti. Bu yerda sotuvchi 3% to‘laydi, qolaversa, quruvchilarga ham bizda talablar juda qattiq: biz orqali bitimlar savdo bo‘limi ko‘rsatgan narxlarda va xuddi shunday chegirmalarda amalga oshirilishini talab qilamiz”.
Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) xalqaro xususiy ko‘chmas mulk konsalting kompaniyasi bosh direktori Denis Sokolovning so‘zlariga ko‘ra, xorijiy ko‘chmas mulk bozorlarida “iste’molchi-terrorchilar” bor. Ular developerning obyektni o‘z vaqtida bitkazib, topshirmasligini oldindan bilib, advokatlarga murojaat qilib qo‘yadi va quruvchini katta kompensatsiyaga tushiradigan shartnoma tuzadi.
Sherzod Egamberdiyev SherLegal advokatlik firmasi amaliyotida bunday tajribaga duch kelmaganini aytdi. Uning so‘zlariga ko‘ra, kompaniya bunday mijozlarni rad etadi, chunki u investorlarga ham, quruvchilarga ham xizmat qilishi mumkin. Uning qo‘shimcha qilishicha, xaridorlar va developerlarsiz yaxshi va malakali loyihalar bo‘lmaydi, talab va taklif, bozor va rivojlanish ham bo‘lmaydi. Shuning uchun advokatlar tomonlar o‘rtasida sadoqatli bo‘lishlari kerak.
