Denis Sokolov — ko‘chmas mulk sohasidagi Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) xalqaro konsalting kompaniyasining hamkori va bosh direktori, Qirollik diplomli baholovchilar institutining (RICS) a’zosi. U avvalroq “Ko‘chmas mulk tili” (rus tilida) sarlavhali maqolasida ko‘chmas mulk bozorining tuzilishi va xususiyatlari, uning rivojlanishi bo‘yicha prognozlar haqida so‘z yuritgan edi.
Mijozlar bizga eng ko‘p shu ikki savol bilan murojaat qiladi: “Ko‘chmas mulkdan qanday qilib daromad qilish mumkin?” va “Bozor pufagi qachon yoriladi?”. Ko‘chadan biror do‘koncha sotib olasizmi yo Londondan biznes markazi, farqi yo‘q — investitsiya bo‘yicha qarorlarni ikki his — ochko‘zlik va qo‘rquv boshqaradi. Hamma ham katta daromad olishni istaydi, ayni vaqtda hamma narsasini boy berib qo‘yishdan qo‘rqadi ham. Professional hamjamiyatda bu hislar muvozanati risk profili yoki riskka toqatlilik deb yuritiladi.
Aksariyat mushtariylar va mijozlarimni Toshkent ko‘chmas mulk bozorida pufak hosil bo‘lganmi-yo‘qmi va, hosil bo‘lgan bo‘lsa, u qachon yoriladi, degan savollarning javoblari qiziqtirayotgan bo‘lsa ajab emas.
Ko‘chmas mulk bozoridagi pufak o‘zi nima?
UBS banki tahlilchilari pufakni aktiv narxining uzoq vaqt davomida reallikdan sezilarli og‘ishi sifatida ta’riflaydi. Ular, shuningdek, pufak hosil bo‘lgan-bo‘lmaganini u yorilganidan keyingina ma’lum bo‘lishini ta’kidlaydi, ya’ni pufaklarni faqat retrospektiv tahlil qilish mumkin. Bundan tashqari, hukumatlar va markaziy banklar pufak hosil bo‘lishining oldini olish uchun bor imkoniyatlarini ishga soladi: masalan, Berlinda yiliga 90 kundan ko‘proq vaqtga qisqa muddatli ijaraga turar joy olishni taqiqlash yoki norezidentlar uchun Toshkentda ikkilamchi bozordan xonadon sotib olishni taqiqlashdan aynan shu maqsad ko‘zlangan.
Iqtisodchilar va tarixchilar narx pufaklari hodisasini ko‘p yillardan beri o‘rganib keladi. Eng yorqin misol — XVII asrning birinchi yarmida Gollandiyada kuzatilgan lola vasvasasi (lola maniyasi). Gollandiyada lola piyozchasi narxi uch yil davomida muntazam o‘sib borgan. Ko‘pchilik shunchaki lola piyozchalarini sotib olish orqali boyib ketgan. Chunki narxlar cho‘qqiga chiqqan payt piyozchalar yillik daromadning olti baravarigacha (!) qimmatlagan. 1637-yilda pufak yorilib, lola narxi 100 karra tushdi va ortiq avvalgi darajasiga qaytmadi.
Gullar va ko‘chmas mulkchalik bir-biridan uzoq narsalar yo‘qdek ko‘rinishi mumkin. Biroq, urug‘dan piyoz yetishtirish uchun 7−12 yil vaqt talab etiladi — bu developerlik davri (loyiha ishlab chiqilishidan binoni tayyor holga keltirgungacha bo‘lgan davr — tahr.) bilan taqqoslash mumkin bo‘lgan muddat. Shuning uchun bozor talabning keskin o‘sishiga darhol javob qaytara olmadi va barcha talabgorlarni piyozchalar bilan ta’minlay olmadi.
Ko‘chmas mulk bilan ham xuddi shunday: loyiha ishlab chiqilishidan binoni tayyor holga keltirguncha 3 yildan 15 yilgacha vaqt sarflanadi. Ayni paytda, rivojlangan va boy mamlakatlarda bu muddat yuqori chegaraga yaqin, chunki ularda tartibga solish, tasdiqlash, ruxsat olish, loyihalash va boshqa jarayonlar yanada murakkab kechishi mumkin.
Bundan kelib chiqadiki, ko‘chmas mulk narxlari o‘sishni boshlaganida, developerlar yangi loyihalarni ishga tushiradi, banklar kredit liniyalarini ochadi, qurilish kompaniyalari quvvatlarini oshiradi. Biroq tayyor mahsulot bozorga bir necha yil o‘tib — narx o‘sishdan allaqachon to‘xtaganida ommaviy ravishda kirib boradi va barcha developerlar o‘z mahsulotlarini faol sotish uchun narxlarni pasaytirishga majbur bo‘ladi.
Natijada, dunyoning barcha mamlakatlarida ko‘chmas mulk bozorida sotuvchi va xaridor davrlari kuzatiladi, biroq bu davrlarning pufaklarga hech qanday aloqasi yo‘q.
Narxlar keskin ko‘tarilib borib, keyin dastlabkisiga o‘xshash darajagacha pastlab ketadigan vaziyatni bozor pufagi deb atash mumkin. Misol uchun, Boltiqbo‘yi shaharlarida 2004−2007-yillarda narxlar ikki-uch barobar oshdi, keyin esa ikki yil ichida avvalgi darajasiga qaytdi.
O‘sish spekulyativ, ya’ni arzonroq sotib olib, qimmatroq sotish istagiga asoslangan yoki barqaror, ya’ni iqtisodiyotning o‘zgarishi, shahar muhiti, aholi sonining o‘sishi va boshqalar natijasida yuzaga kelgan bo‘lishi mumkin — ana shuni tushunish muhim ahamiyatga ega.
Toshkent ko‘chmas mulk bozoridagi pufak
Toshkentda ko‘pchilik turar-joy narxlarining ko‘tarilganini ta’kidlamoqda. Keling, bu pufakmi yoki yo‘qligini aniqlashga urinib ko‘ramiz.
Bozor narxi va haqiqiy sotuv narxi
O‘zbekiston bozorining o‘ziga xos xususiyati — xaridorga ma’lum qilingan dastlabki bozor narxi bilan haqiqiy bitim narxi o‘rtasidagi sezilarli farqdir. Bu xaridorlar va hatto bozor mutaxassislari orasida jiddiy kognitiv tushunmovchilikni keltirib chiqaradi.
Potensial mijoz savdo ofisiga tashrif buyuradi va unga bozor narxi ma’lum qilinadi, shundan so‘ng u savdolasha boshlaydi va qurilish bosqichiga qarab 30 foizga yetishi mumkin bo‘lgan chegirma oladi. Natijada mijozda ushbu xarid manfaatli bo‘lgandek his uyg‘onadi. Yevropada ham rag‘batlantiruvchi chegirmalar qo‘llaniladi, biroq ular kamdan-kam hollarda 10 foizdan oshadi.
Eng asosiysi, bir tomondan developer har bir metrdan imkon qadar ko‘proq daromad olishni xohlaydi, biroq, boshqa tomondan, qurilishni davom ettirish uchun unga doim mablag‘ zarur. Shuning uchun, developerning naqd pul uzilishi qanchalik katta bo‘lsa, u shunchalik ko‘proq chegirma taklif qiladi.
Haqiqiy xonadon va majburiyat
Barcha developerlar xonadonlarni loyihaning juda erta bosqichida, ko‘p hollarda hatto qurilish uchun ruxsat olmagan holda, sotishni boshlaydi. Bunday holda, xaridor xonadon emas, balki xonadon qurib berish va’dasini oladi. U uyning o‘z vaqtida qurib bitkazilmasligi, sifati past bo‘lishi, xonadonning kutilmalarga mos kelmasligi va boshqalar kabi barcha xatarlarni o‘z zimmasiga oladi. Bunday vaziyatda, butunlay adolatli chegirma, ko‘rish va sotib olgandan so‘ng darhol ko‘chib o‘tish mumkin bo‘lgan, tayyor xonadon narxining 50 foizigacha bo‘lishi mumkin.
Tabiiyki, ikki yildan so‘ng uy qurib bitkazilgach, xaridor kalitlarni olishga kelganida, sotuv narxi hozir ikki barobar yuqori ekanligini ko‘rib, bozor shunchalik o‘sibdi, degan xayolga boradi. Aslida, bu yerda gap ikki xil mahsulot ustida bormoqda: birinchi holda, turar-joyni kelajakda taqdim etish majburiyati, ikkinchi holda, hozirning o‘zidayoq barcha kamchiliklarini ko‘z bilan ko‘rishingiz va ta’mirlashni boshlashingiz mumkin bo‘lgan xonadon.
Bozordagi sifat o‘zgarishlari
Toshkentda qurilayotgan barcha loyihalarning atigi 2 foizi ekonom-klassdagi binolar hissasiga to‘g‘ri keladi. Elita va biznes segmentlaridagi taklif yildan-yilga o‘sib bormoqda. Bu, o‘z navbatida, bozorda o‘rtacha narxlarni oshiradi.
Jahon amaliyotida narx dinamikasini tahlil qilish uchun like-for-like tamoyili qo‘llaniladi, bunda bir xil mahsulotlar bir xil shart-sharoitlarda taqqoslanadi, ya’ni bir xil hududdagi va bir xil pardozlash holatiga ega bir xil toifadagi xonadonlar taqqoslanadi. Afsuski, Toshkentda bunday taqqoslash uchun ishonchli metodologik asoslar hali yaratilmagan — to‘plangan ma’lumotlar yetarli emas.
Shunga qaramay, narxlar o‘sishini like-for-like tamoyili asosida baholash milliy valyutada yiliga 20 foiz atrofida bo‘lishi mumkin, bu real ko‘rinishda — inflyatsiya hisobga olinmagan holda — taxminan 10 foizni tashkil qiladi. Bu dinamik bozorga xos ko‘rsatkichlar, biroq, albatta, hech qanday pufak haqida gap bo‘lishi mumkin emas. Bank depozitlari ham taxminan xuddi shunday daromadlilikka ega.
Turar joy narxlari asosli ekanligining bilvosita belgilari ham mavjud. UBS banki turar-joy narxlari hamyonbopligi darajasidan ko‘chmas mulk bozorida pufak hosil bo‘lgan yoki yo‘qligining belgisi sifatida foydalanadi, chunki turar joy narxlarining hamyonboplik darajasi qanchalik past bo‘lsa, pufak hosil bo‘lishi ehtimoli yuqori, deb taxmin qiladi. Ularning ma’lumotlariga ko‘ra, masalan, Gonkongda daromadi o‘rtachadan yuqori bo‘lgan malakali mutaxassis shahar markazidan uzoq bo‘lmagan 60 kvadrat metrlik xonadon sotib olish uchun 24 yil ishlashi kerak. Tokio uchun bu ko‘rsatkich — 15 yil, Parij uchun — 14 yil. Ro‘yxatning quyi qismidan Madrid, San-Fransisko, Toronto joy olgan bo‘lib, bu shaharlarda hamyonboplik ko‘rsatkichi taxminan 5−6 yilni tashkil etadi.
Bizning hisob-kitoblarga ko‘ra, Toshkent ham, hamyonboplik ko‘rsatkichi 4−5 yilni tashkil etgani holda, aynan shu toifaga mansub, lekin bir katta farq bilan: sanab o‘tilgan barcha shaharlar aholiga ipoteka kreditining turli modellarini taklif qiladi, ayni paytda toshkentliklar xonadonni naqd pulga sotib oladi. Bu shuni anglatadiki, pufakning shakllanishiga hali ancha vaqt bor, chunki aynan kreditlarning mavjudligi, bir tomondan, odamlarga turar joy muammosini hal qilishga yordam bersa, ikkinchi tomondan, inqiroz xavfini keltirib chiqaradi.
Agar iqtisodiy o‘sish (yiliga +6 foiz), ish haqining o‘sishi, urbanizatsiya sur’atlari (qishloq aholisining shaharga ko‘chishi) omillarini hisobga oladigan bo‘lsak, Toshkentda turar-joy narxlarining o‘sishi mutlaqo istisno holat emas. Bundan tashqari, mamlakat rivojlanishining bunday dinamikasi saqlanib qolgan va bank tizimi takomillashtirilgan taqdirda, narxlar o‘sishining asosiy bosqichi hali oldinda bo‘lishi ham ehtimoldan holi emas. Va, ehtimol, davlat turar-joyning hamyonboplik darajasini saqlab qolish haqida hozirdanoq bosh qotirishi kerakdir.
Bugun Toshkentda turar-joy sotib olmoqchi bo‘lsangiz, nimalarga e’tibor berish kerak:
1. Maqsadni aniqlashtirib olish. Agar siz yashash uchun ko‘chmas mulk sotib olayotgan bo‘lsangiz, sotuvchining ushbu xonadon yoki uyning narxi qimmatlashayotgani haqidagi hikoyalari hal qiluvchi ahamiyatga ega emas. Xonadon va hudud sizga ma’qul bo‘lsa, u yerda yashash qulay deb hisoblasangiz, katta ehtimol bilan u boshqalarga ham yoqadi va keyinchalik uni sotish sizga qiyinchilik tug‘dirmaydi.
2. O‘tmish haqida emas, kelajak haqida o‘ylash. Kimdir sizdan avval qo‘shni xonadonni qayta sotish evaziga daromad qilganligi bu sizda ham ish berishini anglatmaydi. Agar bu uydagi narxlar allaqachon ikki baravar oshgan bo‘lsa, katta ehtimol bilan, buyog‘iga o‘sish sekinlashadi.
3. Hujjatlarni ko‘zdan kechirish. Noqonuniy qayta qurish, balkon shaklidagi hisobga olinmagan kvadrat metr yoki tomga chiqish imkoniyati afzallik emas, balki potensial xavf hisoblanadi. Bugun siz ushbu kvadrat metrlar (masalan, balkon uchun alohida xona sifatida) uchun ko‘proq pul to‘laysiz, ertaga esa o‘z mablag‘ingiz hisobidan xonadonning dastlabki loyihadagi holatini tiklashga majbur qilishadi.
4. Shahar hududi. Har birimiz o‘z mahallamizda yashaymiz. Yevropaliklar uni 15 daqiqalik shahar deb atashadi. Muhimi, sizning yaqin atrofingizda qanday qulayliklar mavjudligi. Va bu yerda gap juda aniq narsalar haqida ketmoqda: agar farzandlaringiz bo‘lmasa, yaqin atrofdagi maktab yoki kollej siz uchun muhim emas.
5. Kommunikatsiyalarning holati. Mutaxassis bo‘lmagan odam uchun buni baholash qiyin, lekin hech bo‘lmaganda hududiy Telegram-guruhlardagi elektr ta’minotidagi uzilishlari statistikasiga nazar tashlab qo‘yish hech ham zarar qilmaydi.
6. Pardozlash. Toshkentda pardozlash sifati aksariyat hollarda dahshatli darajada. Hatto yomon emasdek ko‘ringan taqdirda ham, uzoqqa bormaydi. Yevropada pardozlash har kvadrat metr uchun 800−1000 dollarni tashkil qiladi, lekin, faqat yengil kosmetik ta’mirlashni talab qilgani holda, o‘nlab yillar xizmat qiladi. Toshkentda pardozlash uch yildan ortiqqa bormasligini hisobga olib qo‘yganingiz ma’qul. Va, ehtimol, kosmetik ta’mirlashdan qochib qutula olmaysiz — simlar va sanitariya jihozlarini almashtirishingizga to‘g‘ri keladi.
Bugun Toshkent ko‘chmas mulk bozorida hech qanday pufak haqida gap bo‘lishi mumkin emas, albatta. Narxlar o‘sishi uchun salohiyat saqlanib qolmoqda, shaharning o‘zi ham yanada qulaylashib, rivojlanyapti. Хонадонларимизнинг qiymatini oshirish istagida ekanmiz, shaharni asrab-avaylashimiz, uni ko‘kalamzorlashtirishimiz, atmosferaga zararli moddalar chiqarilishini kamaytirishimiz, yangi bizneslarni tashkil etishimiz zarur.
Muallif fikri tahririyat nuqtai nazarini ifodalamasligi mumkin.
