Денис Соколов — кўчмас мулк соҳасидаги Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) халқаро консалтинг компаниясининг ҳамкори ва бош директори, Қироллик дипломли баҳоловчилар институтининг (RICS) аъзоси. У аввалроқ «Кўчмас мулк тили» (рус тилида) сарлавҳали мақоласида кўчмас мулк бозорининг тузилиши ва хусусиятлари, унинг ривожланиши бўйича прогнозлар ҳақида сўз юритган эди.
Мижозлар бизга энг кўп шу икки савол билан мурожаат қилади: «Кўчмас мулкдан қандай қилиб даромад қилиш мумкин?» ва «Бозор пуфаги қачон ёрилади?». Кўчадан бирор дўконча сотиб оласизми ё Лондондан бизнес маркази, фарқи йўқ — инвестиция бўйича қарорларни икки ҳис — очкўзлик ва қўрқув бошқаради. Ҳамма ҳам катта даромад олишни истайди, айни вақтда ҳамма нарсасини бой бериб қўйишдан қўрқади ҳам. Профессионал ҳамжамиятда бу ҳислар мувозанати риск профили ёки рискка тоқатлилик деб юритилади.
Аксарият муштарийлар ва мижозларимни Тошкент кўчмас мулк бозорида пуфак ҳосил бўлганми-йўқми ва, ҳосил бўлган бўлса, у қачон ёрилади, деган саволларнинг жавоблари қизиқтираётган бўлса ажаб эмас.
Кўчмас мулк бозоридаги пуфак ўзи нима?
UBS банки таҳлилчилари пуфакни актив нархининг узоқ вақт давомида реалликдан сезиларли оғиши сифатида таърифлайди. Улар, шунингдек, пуфак ҳосил бўлган-бўлмаганини у ёрилганидан кейингина маълум бўлишини таъкидлайди, яъни пуфакларни фақат ретроспектив таҳлил қилиш мумкин. Бундан ташқари, ҳукуматлар ва марказий банклар пуфак ҳосил бўлишининг олдини олиш учун бор имкониятларини ишга солади: масалан, Берлинда йилига 90 кундан кўпроқ вақтга қисқа муддатли ижарага турар жой олишни тақиқлаш ёки норезидентлар учун Тошкентда иккиламчи бозордан хонадон сотиб олишни тақиқлашдан айнан шу мақсад кўзланган.
Иқтисодчилар ва тарихчилар нарх пуфаклари ҳодисасини кўп йиллардан бери ўрганиб келади. Энг ёрқин мисол — XVII асрнинг биринчи ярмида Голландияда кузатилган лола васвасаси (лола манияси). Голландияда лола пиёзчаси нархи уч йил давомида мунтазам ўсиб борган. Кўпчилик шунчаки лола пиёзчаларини сотиб олиш орқали бойиб кетган. Чунки нархлар чўққига чиққан пайт пиёзчалар йиллик даромаднинг олти бараваригача (!) қимматлаган. 1637 йилда пуфак ёрилиб, лола нархи 100 карра тушди ва ортиқ аввалги даражасига қайтмади.
Гуллар ва кўчмас мулкчалик бир-биридан узоқ нарсалар йўқдек кўриниши мумкин. Бироқ, уруғдан пиёз етиштириш учун 7−12 йил вақт талаб этилади — бу девелоперлик даври (лойиҳа ишлаб чиқилишидан бинони тайёр ҳолга келтиргунгача бўлган давр — таҳр.) билан таққослаш мумкин бўлган муддат. Шунинг учун бозор талабнинг кескин ўсишига дарҳол жавоб қайтара олмади ва барча талабгорларни пиёзчалар билан таъминлай олмади.
Кўчмас мулк билан ҳам худди шундай: лойиҳа ишлаб чиқилишидан бинони тайёр ҳолга келтиргунча 3 йилдан 15 йилгача вақт сарфланади. Айни пайтда, ривожланган ва бой мамлакатларда бу муддат юқори чегарага яқин, чунки уларда тартибга солиш, тасдиқлаш, рухсат олиш, лойиҳалаш ва бошқа жараёнлар янада мураккаб кечиши мумкин.
Бундан келиб чиқадики, кўчмас мулк нархлари ўсишни бошлаганида, девелоперлар янги лойиҳаларни ишга туширади, банклар кредит линияларини очади, қурилиш компаниялари қувватларини оширади. Бироқ тайёр маҳсулот бозорга бир неча йил ўтиб — нарх ўсишдан аллақачон тўхтаганида оммавий равишда кириб боради ва барча девелоперлар ўз маҳсулотларини фаол сотиш учун нархларни пасайтиришга мажбур бўлади.
Натижада, дунёнинг барча мамлакатларида кўчмас мулк бозорида сотувчи ва харидор даврлари кузатилади, бироқ бу даврларнинг пуфакларга ҳеч қандай алоқаси йўқ.
Нархлар кескин кўтарилиб бориб, кейин дастлабкисига ўхшаш даражагача пастлаб кетадиган вазиятни бозор пуфаги деб аташ мумкин. Мисол учун, Болтиқбўйи шаҳарларида 2004−2007 йилларда нархлар икки-уч баробар ошди, кейин эса икки йил ичида аввалги даражасига қайтди.
Ўсиш спекулятив, яъни арзонроқ сотиб олиб, қимматроқ сотиш истагига асосланган ёки барқарор, яъни иқтисодиётнинг ўзгариши, шаҳар муҳити, аҳоли сонининг ўсиши ва бошқалар натижасида юзага келган бўлиши мумкин — ана шуни тушуниш муҳим аҳамиятга эга.
Тошкент кўчмас мулк бозоридаги пуфак
Тошкентда кўпчилик турар-жой нархларининг кўтарилганини таъкидламоқда. Келинг, бу пуфакми ёки йўқлигини аниқлашга уриниб кўрамиз.
Бозор нархи ва ҳақиқий сотув нархи
Ўзбекистон бозорининг ўзига хос хусусияти — харидорга маълум қилинган дастлабки бозор нархи билан ҳақиқий битим нархи ўртасидаги сезиларли фарқдир. Бу харидорлар ва ҳатто бозор мутахассислари орасида жиддий когнитив тушунмовчиликни келтириб чиқаради.
Потенциал мижоз савдо офисига ташриф буюради ва унга бозор нархи маълум қилинади, шундан сўнг у савдолаша бошлайди ва қурилиш босқичига қараб 30 фоизга етиши мумкин бўлган чегирма олади. Натижада мижозда ушбу харид манфаатли бўлгандек ҳис уйғонади. Европада ҳам рағбатлантирувчи чегирмалар қўлланилади, бироқ улар камдан-кам ҳолларда 10 фоиздан ошади.
Энг асосийси, бир томондан девелопер ҳар бир метрдан имкон қадар кўпроқ даромад олишни хоҳлайди, бироқ, бошқа томондан, қурилишни давом эттириш учун унга доим маблағ зарур. Шунинг учун, девелопернинг нақд пул узилиши қанчалик катта бўлса, у шунчалик кўпроқ чегирма таклиф қилади.
Ҳақиқий хонадон ва мажбурият
Барча девелоперлар хонадонларни лойиҳанинг жуда эрта босқичида, кўп ҳолларда ҳатто қурилиш учун рухсат олмаган ҳолда, сотишни бошлайди. Бундай ҳолда, харидор хонадон эмас, балки хонадон қуриб бериш ваъдасини олади. У уйнинг ўз вақтида қуриб битказилмаслиги, сифати паст бўлиши, хонадоннинг кутилмаларга мос келмаслиги ва бошқалар каби барча хатарларни ўз зиммасига олади. Бундай вазиятда, бутунлай адолатли чегирма, кўриш ва сотиб олгандан сўнг дарҳол кўчиб ўтиш мумкин бўлган, тайёр хонадон нархининг 50 фоизигача бўлиши мумкин.
Табиийки, икки йилдан сўнг уй қуриб битказилгач, харидор калитларни олишга келганида, сотув нархи ҳозир икки баробар юқори эканлигини кўриб, бозор шунчалик ўсибди, деган хаёлга боради. Аслида, бу ерда гап икки хил маҳсулот устида бормоқда: биринчи ҳолда, турар-жойни келажакда тақдим этиш мажбурияти, иккинчи ҳолда, ҳозирнинг ўзидаёқ барча камчиликларини кўз билан кўришингиз ва таъмирлашни бошлашингиз мумкин бўлган хонадон.
Бозордаги сифат ўзгаришлари
Тошкентда қурилаётган барча лойиҳаларнинг атиги 2 фоизи эконом-классдаги бинолар ҳиссасига тўғри келади. Элита ва бизнес сегментларидаги таклиф йилдан-йилга ўсиб бормоқда. Бу, ўз навбатида, бозорда ўртача нархларни оширади.
Жаҳон амалиётида нарх динамикасини таҳлил қилиш учун like-for-like тамойили қўлланилади, бунда бир хил маҳсулотлар бир хил шарт-шароитларда таққосланади, яъни бир хил ҳудуддаги ва бир хил пардозлаш ҳолатига эга бир хил тоифадаги хонадонлар таққосланади. Афсуски, Тошкентда бундай таққослаш учун ишончли методологик асослар ҳали яратилмаган — тўпланган маълумотлар етарли эмас.
Шунга қарамай, нархлар ўсишини like-for-like тамойили асосида баҳолаш миллий валютада йилига 20 фоиз атрофида бўлиши мумкин, бу реал кўринишда — инфляция ҳисобга олинмаган ҳолда — тахминан 10 фоизни ташкил қилади. Бу динамик бозорга хос кўрсаткичлар, бироқ, албатта, ҳеч қандай пуфак ҳақида гап бўлиши мумкин эмас. Банк депозитлари ҳам тахминан худди шундай даромадлиликка эга.
Турар жой нархлари асосли эканлигининг билвосита белгилари ҳам мавжуд. UBS банки турар-жой нархлари ҳамёнбоплиги даражасидан кўчмас мулк бозорида пуфак ҳосил бўлган ёки йўқлигининг белгиси сифатида фойдаланади, чунки турар жой нархларининг ҳамёнбоплик даражаси қанчалик паст бўлса, пуфак ҳосил бўлиши эҳтимоли юқори, деб тахмин қилади. Уларнинг маълумотларига кўра, масалан, Гонконгда даромади ўртачадан юқори бўлган малакали мутахассис шаҳар марказидан узоқ бўлмаган 60 квадрат метрлик хонадон сотиб олиш учун 24 йил ишлаши керак. Токио учун бу кўрсаткич — 15 йил, Париж учун — 14 йил. Рўйхатнинг қуйи қисмидан Мадрид, Сан-Франциско, Торонто жой олган бўлиб, бу шаҳарларда ҳамёнбоплик кўрсаткичи тахминан 5−6 йилни ташкил этади.
Бизнинг ҳисоб-китобларга кўра, Тошкент ҳам, ҳамёнбоплик кўрсаткичи 4−5 йилни ташкил этгани ҳолда, айнан шу тоифага мансуб, лекин бир катта фарқ билан: санаб ўтилган барча шаҳарлар аҳолига ипотека кредитининг турли моделларини таклиф қилади, айни пайтда тошкентликлар хонадонни нақд пулга сотиб олади. Бу шуни англатадики, пуфакнинг шаклланишига ҳали анча вақт бор, чунки айнан кредитларнинг мавжудлиги, бир томондан, одамларга турар жой муаммосини ҳал қилишга ёрдам берса, иккинчи томондан, инқироз хавфини келтириб чиқаради.
Агар иқтисодий ўсиш (йилига +6 фоиз), иш ҳақининг ўсиши, урбанизация суръатлари (қишлоқ аҳолисининг шаҳарга кўчиши) омилларини ҳисобга оладиган бўлсак, Тошкентда турар-жой нархларининг ўсиши мутлақо истисно ҳолат эмас. Бундан ташқари, мамлакат ривожланишининг бундай динамикаси сақланиб қолган ва банк тизими такомиллаштирилган тақдирда, нархлар ўсишининг асосий босқичи ҳали олдинда бўлиши ҳам эҳтимолдан ҳоли эмас. Ва, эҳтимол, давлат турар-жойнинг ҳамёнбоплик даражасини сақлаб қолиш ҳақида ҳозирданоқ бош қотириши керакдир.
Бугун Тошкентда турар-жой сотиб олмоқчи бўлсангиз, нималарга эътибор бериш керак:
1. Мақсадни аниқлаштириб олиш. Агар сиз яшаш учун кўчмас мулк сотиб олаётган бўлсангиз, сотувчининг ушбу хонадон ёки уйнинг нархи қимматлашаётгани ҳақидаги ҳикоялари ҳал қилувчи аҳамиятга эга эмас. Хонадон ва ҳудуд сизга маъқул бўлса, у ерда яшаш қулай деб ҳисобласангиз, катта эҳтимол билан у бошқаларга ҳам ёқади ва кейинчалик уни сотиш сизга қийинчилик туғдирмайди.
2. Ўтмиш ҳақида эмас, келажак ҳақида ўйлаш. Кимдир сиздан аввал қўшни хонадонни қайта сотиш эвазига даромад қилганлиги бу сизда ҳам иш беришини англатмайди. Агар бу уйдаги нархлар аллақачон икки баравар ошган бўлса, катта эҳтимол билан, буёғига ўсиш секинлашади.
3. Ҳужжатларни кўздан кечириш. Ноқонуний қайта қуриш, балкон шаклидаги ҳисобга олинмаган квадрат метр ёки томга чиқиш имконияти афзаллик эмас, балки потенциал хавф ҳисобланади. Бугун сиз ушбу квадрат метрлар (масалан, балкон учун алоҳида хона сифатида) учун кўпроқ пул тўлайсиз, эртага эса ўз маблағингиз ҳисобидан хонадоннинг дастлабки лойиҳадаги ҳолатини тиклашга мажбур қилишади.
4. Шаҳар ҳудуди. Ҳар биримиз ўз маҳалламизда яшаймиз. Европаликлар уни 15 дақиқалик шаҳар деб аташади. Муҳими, сизнинг яқин атрофингизда қандай қулайликлар мавжудлиги. Ва бу ерда гап жуда аниқ нарсалар ҳақида кетмоқда: агар фарзандларингиз бўлмаса, яқин атрофдаги мактаб ёки коллеж сиз учун муҳим эмас.
5. Коммуникацияларнинг ҳолати. Мутахассис бўлмаган одам учун буни баҳолаш қийин, лекин ҳеч бўлмаганда ҳудудий Телеграм-гуруҳлардаги электр таъминотидаги узилишлари статистикасига назар ташлаб қўйиш ҳеч ҳам зарар қилмайди.
6. Пардозлаш. Тошкентда пардозлаш сифати аксарият ҳолларда даҳшатли даражада. Ҳатто ёмон эмасдек кўринган тақдирда ҳам, узоққа бормайди. Европада пардозлаш ҳар квадрат метр учун 800−1000 долларни ташкил қилади, лекин, фақат енгил косметик таъмирлашни талаб қилгани ҳолда, ўнлаб йиллар хизмат қилади. Тошкентда пардозлаш уч йилдан ортиққа бормаслигини ҳисобга олиб қўйганингиз маъқул. Ва, эҳтимол, косметик таъмирлашдан қочиб қутула олмайсиз — симлар ва санитария жиҳозларини алмаштиришингизга тўғри келади.
Бугун Тошкент кўчмас мулк бозорида ҳеч қандай пуфак ҳақида гап бўлиши мумкин эмас, албатта. Нархлар ўсиши учун салоҳият сақланиб қолмоқда, шаҳарнинг ўзи ҳам янада қулайлашиб, ривожланяпти. Хонадонларимизнинг қийматини ошириш истагида эканмиз, шаҳарни асраб-авайлашимиз, уни кўкаламзорлаштиришимиз, атмосферага зарарли моддалар чиқарилишини камайтиришимиз, янги бизнесларни ташкил этишимиз зарур.
Муаллиф фикри таҳририят нуқтаи назарини ифодаламаслиги мумкин.
