Денис Соколов — кўчмас мулк соҳасидаги Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) халқаро консалтинг компаниясининг ҳамкори ва бош директори, Қироллик дипломли баҳоловчилар институтининг (RICS) аъзоси. У «Кўчмас мулк тили» номли туркум мақолаларида (рус тилида) кўчмас мулк бозорининг тузилиши ва хусусиятлари, унинг ривожланиши бўйича прогнозлар ҳақида сўз юритади.
Замонавий шаҳарнинг гўзаллиги ундаги меъморчилик, табиат, либослар, автомобиллар ва, албатта, савдо шаклларининг хилма-хиллигида ўз аксини топади. Зиёлилар орасида оммалашган «музей ва театрлардан фарқли ўлароқ, шоппинг ва дўконлар эътиборга ҳам арзимайди», деган фикр — бекор гап.
Савдо ҳар доим инсон маданиятининг асоси бўлиб келган. Одамлар савдо алоқаларини йўлга қўйиш учун саёҳатларга чиққан ва ўз саргузаштлар тўғрисида афсоналар ўйлаб топган. Қадимги шаҳарлар ҳам савдо майдонлари атрофида вужудга келган.
Европанинг айрим шаҳарлари марказий майдонларида ташкил этилган ярмаркалар бугунги кунда ҳам сайёҳлар билан гавжум. Ярмаркалардан ташқари, замонавий сайёҳлар савдо марказлари ва эски буюмлар бозорларига боради, ёймаларга кўз ташлаб ўтади, чакана савдо паркларини айланади. Ҳар бир бренд ўзининг мақсадли аудиториясига эътибор қаратади, бироқ марказий савдо кўчасида ёки йирик савдо марказида исталган одам ўзига маъқул жойни топиши мумкин.
Бундан 200 йил аввал шоир ва ёзувчилар майхона ва бозорларда ўтириб, ўз замондошлари хулқ-атворини кузатиб вақт ўтказган бўлса, бугунги кунда бу вазифани айнан савдо марказлари бажармоқда. Савдо марказини айланиш нафақат харид қилиш, балки ҳақиқий муҳитга шўнғиш, мода, маҳаллий аҳолининг урф-одатлари ва уларнинг хулқ-атворларининг ўзига хос хусусиятлари билан танишиш имконини беради.
Commonwealth Partnership таҳлилчилари маълумотларига кўра, 2023 йилда Тошкент савдо марказларида ўртача ижара нархи ставкаси АҚШ доллари ҳисобида 14 фоизга ошган. 2023 йил декабрь ойининг охирига келиб, майдони 100 квадрат метр бўлган биноларнинг ижара нархлари биринчи қаватда квадрат метр учун ойига 40 долларни ташкил этган.
Фото: Евгений Сорочин / Afisha.uz.
Бироқ исталган мамлакатдаги замонавий савдо марказида бир хил ижара ҳақи тўлайдиган иккита ижарачини топиш қийин. Савдо марказининг формати ижарачиларнинг ҳар бири билан индивидуал шартларда шартнома тузишни назарда тутади. Ушбу ёндашув — савдо марказлари бизнес моделининг асоси бўлиб, бу уларни бозорлардан ажратиб туради.
Савдо марказининг вазифаси — тўловга лаёқатли мижозларнинг максимал оқимини жалб қилишдан иборат. Ташриф буюрувчи савдо марказидан чиқмаган ҳолда исталган маҳсулотни сотиб олиш, исталган хизмат туридан фойдаланиш, тамадди қилиш ёки хордиқ чиқариш имконига эга бўлиши лозим. Бунинг учун маҳсулотлар, нархлар ва брендлар хилма-хиллиги талаб қилинади.
Фото: Кира Карапетова / Afisha.uz.
Барча дўконлар бир хил ижара ҳақини тўлай олмаслигининг сабаби — ҳар бир бизнеснинг даромадлилиги ва маржаси турлича. Кўчмас мулкда шундай парадокс мавжуд: агар сиз савдо марказини фақат юқори ставкадаги ижара ҳақини тўлашга тайёр бўлган дўконлар билан тўлдирсангиз, у ҳолда бир хил тоифага мансуб дўконлар тўпланиб қолади. Харидорга мувозанатлашган маҳсулот таклифи, қулайлик ва хизматларни таклиф қила олмайдиган буюм бозорлари айнан шу тамойил асосида қурилади. Ва айнан шунинг учун савдо марказлари бутун дунёда бозорлар ўрнини эгалламоқда.
Савдо марказлари ташриф буюрувчиларга хилма-хилликни таклиф қилиш мақсадида ҳар бир дўкон учун, бизнес тури, харидорлар учун жозибадорлик даражаси ва бошқа жиҳатларни инобатга олиб, алоҳида шарт-шароитларни таклиф этади. Жаҳон амалиётида энг юқори ставкаларни Abercrombie & Fitch, Gap, American Eagle, Michael Kors ва бошқалар тўлайди, чунки улар учун савдо марказида энг яхши жойларни эгаллаш муҳим аҳамиятга эга.
Шу билан бирга, супермаркетлар ва гипермаркетлар бир неча баробар камроқ тўлайди. Бунинг мантиғи оддий: дўкон қанча кўп харидорларни ўзига жалб эта олса, ижара ҳақини шунчалик кам тўлайди.
Ижарачиларнинг хилма-хиллиги tenant mix (аралаш ижарачилар) деб аталади ва бу «аралашма» бир савдо марказини бошқасидан ажратиб туради. Ҳар бир муваффақиятли савдо марказининг ортида ҳар доим ижарачиларни танлашга ихтисослашган профессионал мутахассислар жамоаси туради.
Одамлар харид қилиши учун минимал нархларни таклиф қилиш лозим, бунинг учун эса харажатларни, шу жумладан, ижара тўловини камайтириш талаб этилади. Биз дўконда сотиб олган ҳар қандай маҳсулот нархига бинолар ижараси тўлови ҳам киради. Савдо маркази ижарага жой бермайди, балки дўконга ўз маҳсулотларини истеъмолчиларга етказиш имконини сотади. Савдо марказлари ҳар доим ҳам қиммат товарларни таклиф қилавермайди. Дунёда арзон товарларга ихтисослашган кўплаб ритейлерлар (чакана сотувчилар) мавжуд, масалан, FixPrice ёки инглизларнинг C&А тармоғи каби.
Халқаро савдо компаниялари ўз дўконларини биринчи галда савдо марказларига жойлаштиришга ҳаракат қилади, чунки у ерда муайян давр учун ташрифлар сонини ҳисоблаш ва потенциал даромадни тахмин қилиш мумкин. Бугунги кунда Тошкент ва, умуман, Ўзбекистон сифат, сервис, кафолатли хизмат кўрсатиш стандартларини ўрнатувчи жаҳонга машҳур брендларга жуда муҳтож. Савдо марказлари эса айнан шундай халқаро ҳамкорлик учун кўприк вазифасини ўтайди.
Фото: Евгений Сорочин / Afisha.uz.
Ички бозорда халқаро ўйинчиларнинг пайдо бўлиши аксарият ҳолларда ҳатто ҳукумат ва бизнес вакилларини ҳам ташвишга солади. Уларнинг оғзидан чет эллик ритейлерлар ўз даромадларини мамлакатдан олиб чиқиб кетгани учун мамлакат ва шаҳарга фойда келтирмаслиги ҳақидаги таъкидларни бот-бот эшитиш мумкин. Аслида эса дўкон растасидаги маҳсулот нархида ишлаб чиқариш таннархи тахминан 25−35 фоизни, чакана сотувчининг фойдаси 10−15 фоизни ташкил қилади, қолган ярми эса мамлакатда солиқлар, реклама, логистика, кўчмас мулк ва иш ҳақи учун қилинган харажатлардир.
Савдо бизнеси кўплаб иш ўринларини яратади. Францияда савдо соҳасида 3 миллиондан ортиқ киши ёки иқтисодиётда банд жами аҳолининг 11 фоизи фаолият юритади. Ўзбекистонда ҳам бу соҳада банд бўлганлар салмоғи иқтисодий фаол аҳолининг қарийб 10 фоизини ташкил этади, бироқ самарадорлик анча паст. Ўзбекистонда савдо соҳасида ишлаётган бир киши йилига ўртача 10 минг долларлик маҳсулот сотса, унинг Франциядаги ҳамкасби деярли 200 минг доллар, яъни 20 баробар кўп қийматдаги маҳсулот сотади.
Бу фарқ нафақат аҳоли даромадларидаги тафовут, балки Ўзбекистонда чакана савдо технологиялари ва савдо форматларининг суст ривожланаётгани — яъни, хилма-хиллик етарли даражада эмаслиги билан изоҳланади. Мамлакатда йирик форматдаги дўконлар, аутлетлар, Gallerie Lafaett’га ўхшаш универмаглар, гипермаркетлар ва бошқаларни ўз ичига олган чакана савдо парклари мавжуд эмас.
Шу боис, шаҳарнинг бизнес вакиллари ва иқтисодий қарор қабул қилувчилар сиймосидаги асосий вазифаси — савдо самарадорлигини ошириш, маҳсулот учун сифат ва хавфсизлик стандартларини жорий этишдан иборат.
Европалик сайёҳлар Ўзбекистондаги гендер номутаносиблигини тезда пайқайди, чунки унга хос хусусиятлар савдода ҳам намоён бўлади. Европада харидорларнинг 60 фоизини аёллар ташкил этади. Шу сабабли, дўконлар биринчи навбатда уларга эътибор қаратади: аёллар бўлимлари энг қулай ва кириш жойларига, эркаклар бўлимлари эса подваллар ёки иккинчи қаватда жойлаштирилади. Ўзбекистонда эса, аксинча, эркак харидорлар сезиларли даражада устунлик қилади. Бу синчков сайёҳнинг эътиборини тортиши мумкин бўлган энг қизиқ кузатувлардан биридир.
29 февраль куни поййтахтимизда ижарачиларни ёллашнинг замонавий ёндашувларидан фойдаланувчи Tashkent City Mall савдо марказининг очилиши бўлиб ўтди. Ушбу тадбир нафақат пойтахтлик мода ихлосмандлари, балки бизнес учун ҳам муҳим аҳамиятга эга. Бу шаҳарнинг замонавий чакана савдо форматлари ва харидларни шаҳар маданиятининг элементи сифатида қабул қилишга қанчалик тайёрлигини кўрсатиб беради.
Муаллиф фикри таҳририят нуқтаи назарини ифодаламаслиги мумкин.
