Колонка: Когда лопнет пузырь на рынке недвижимости Ташкента?

Денис Соколов — партнёр и генеральный директор международной консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP), член ассоциации Королевского института дипломированных оценщиков (RICS). В колонке «Язык недвижимости» эксперт рассказывает об устройстве этого рынка и его свойствах и рассуждает о прогнозах его развития.

Два вопроса, которые нам чаще всего задают клиенты, — «Как заработать на недвижимости?» и «Когда лопнет пузырь на рынке?». Жадность и страх — те два чувства, которые управляют инвестиционными решениями, будь то покупка киоска на улице или бизнес-центра в Лондоне. Каждый хочет заработать много, но боится всё потерять. В профессиональном сообществе баланс этих чувств называют профилем риска или толерантностью к рискам.

Неудивительно, что многих моих читателей и клиентов волнует вопрос, есть ли пузырь на рынке недвижимости в Ташкенте, и когда же он лопнет.

Что такое пузырь на рынке недвижимости?

Аналитики банка UBS определяют пузырь как значительное отклонение цены актива от реальности на протяжении длительного периода. Они же отмечают, что пузырь становится очевиден только после того, как он лопнет, а значит, и анализировать пузыри можно лишь ретроспективно. Более того, правительства и центральные банки предпринимают максимум усилий, чтобы не допустить образование пузырей: например, запрет в Берлине сдавать в краткосрочную аренду жильё более чем на 90 дней в году или запрет нерезидентам покупать квартиры в Ташкенте на вторичном рынке преследуют именно эту цель.

Феномен ценовых пузырей много лет занимает экономистов и историков. Самый яркий пример — тюльпаномания первой половины XVII века в Голландии. Цены на луковицы непрерывно росли в течение трёх лет. Многие люди богатели, просто покупая луковицы, которые на пике цены стоили до шести (!) годовых зарплат. В 1637 году пузырь лопнул, цены на тюльпаны упали в 100 раз и уже никогда не вернулись на прежний уровень.

Казалось бы, нет ничего более далёкого друг от друга, чем цветы и недвижимость. Однако чтобы вырастить луковицу из семени, нужно 7−12 лет — срок, сравнимый с девелоперским циклом. Поэтому рынок не мог быстро среагировать на рост спроса и обеспечить всех желающих луковицами.

Так и в недвижимости: от проекта до готового здания проходит от 3 до 15 лет. Причём, в развитых и богатых странах этот срок близок к верхней границе, потому что там могут позволить себе более сложное регулирование, согласования, получение разрешительных документов, проектирование и т. д.

Получается, что, когда цены на недвижимость начинают расти, девелоперы запускают новые проекты, банки открывают кредитные линии, строительные компании увеличивают мощность. Но готовый продукт массово выходит на рынок через несколько лет, когда рост цен уже закончился, и все девелоперы вынуждены снижать цены, чтобы активно продавать.

В итоге во всех странах мира на рынке недвижимости наблюдаются циклы продавца и покупателя, но эти циклы не имеют никакого отношения к пузырям.

Пузырём можно назвать ситуацию, при которой цены быстро растут, а потом так же быстро падают до сравнимых с базой уровней. Так, например, в городах стран Балтии цены в 2004—2007 годах выросли в два-три раза, а потом за два года вернулись к прежним уровням.

Важно понимать, что рост может быть спекулятивным, основанным на желании купить подешевле и продать подороже, либо устойчивым, сопровождающимся трансформацией экономики, городской среды, ростом населения и т. д.

Пузырь на рынке недвижимости Ташкента

В Ташкенте многие отмечают рост цен на жильё. Давайте попробуем разобраться, является ли это пузырём.

Заявленная и реальная цена продажи

Характерной особенностью рынка Узбекистана является значительное различие между первой объявленной покупателю, так называемой, маркетируемой, ценой и реальной ценой сделки. Это создаёт у покупателей и даже у профессионалов рынка серьёзное когнитивное искажение.

Человек приходит в офис продаж, и ему объявляют маркетируемую цену, затем он начинает торговаться и получает скидку, которая, в зависимости от стадии строительства, может достигать 30%. Это создаёт ощущение, что уже в момент покупки он неплохо заработал. В Европе тоже практикуются стимулирующие скидки, однако они редко превышают 10%.

Самое важное то, что застройщик, с одной стороны, хочет заработать как можно больше с одного метра, но с другой, ему постоянно нужны деньги на продолжение строительства. Поэтому чем больше кассовый разрыв у девелопера, тем охотнее он предлагает скидки.

Реальная квартира и обязательство

Все застройщики начинают продажи квартир на самом раннем этапе реализации проекта, часто не имея даже разрешения на строительство. Покупатель в этом случае получает не квартиру, а обещание квартиры. Он несёт на себе все риски того, что дом не будет построен в срок, качество будет низкое, квартира не будет соответствовать ожиданиям и т. д. В этом случае вполне справедливая скидка может составлять до 50% от цены готовой квартиры, которую можно посмотреть и въехать в неё сразу после покупки.

Естественно, когда через два года дом достроен, и покупатель приходит получить ключи, он видит, что теперь цена продажи вдвое выше и считает, что это рынок так вырос. На самом же деле речь идёт о двух разных продуктах: в первом случае это обязательство предоставить помещение в будущем, а во втором — квартира, в которой уже сегодня можно увидеть все недостатки и начинать ремонт.

Качественные изменения рынка

В Ташкенте только 2% от всех строящихся проектов составляет эконом-класс. С каждым годом растёт предложение в элитном и бизнес-сегменте, что также увеличивает средние цены на рынке.

В мировой практике для анализа ценовой динамики используется принцип like-for-like, при котором сравниваются идентичные продукты в идентичных условиях, то есть сравниваются квартиры одинакового класса в одном районе и с одинаковым состоянием отделки. К сожалению, надёжных методологических основ для подобного сравнения в Ташкенте пока не создано — данные всё ещё предстоит накопить.

Однако экспертно оценить рост цен like-for-like можно на уровне 20% в год в национальной валюте, что составляет около 10% в реальном исчислении за вычетом инфляции. Это показатели, характерные для динамичного рынка, но ни о каком пузыре говорить, конечно, не приходится. Примерно такую же доходность дают и банковские депозиты.

Есть и косвенные признаки обоснованности стоимости жилья. Банк UBS использует показатель доступности как предвестник пузыря на рынке недвижимости, резонно полагая, что чем ниже доступность жилья, тем ближе пузырь. По их данным, например, в Гонконге квалифицированный специалист с доходом выше среднего, должен работать 24 года только для того, чтобы купить квартиру 60 кв. м недалеко от центра, для Токио этот показатель — 15 лет, для Парижа — 14 лет. Внизу списка Мадрид, Сан-Франциско, Торонто, где показатель доступности составляет около 5−6 лет.

По нашим расчётам Ташкент попадает в ту же категорию, с показателем доступности 4−5 лет, однако с одним большим отличием: все перечисленные города предлагают жителям разнообразные модели ипотечного кредитования, в то время как ташкентцы покупают квартиры за наличные деньги. Это означает, что до образования пузыря ещё очень далеко, ведь именно доступность кредитов, с одной стороны, помогает людям решать жилищную проблему, а с другой, создаёт угрозу кризиса.

Если мы учтём факторы роста экономики (+6% в год), рост зарплат, темпы урбанизации (переезд жителей села в город), то рост цен на жильё в Ташкенте вовсе не будет выглядеть чем-то исключительным. Более того, при сохранении подобной динамики развития страны и совершенствовании банковской системы не исключено, что основной виток роста цен ещё впереди. И государству, возможно, уже сегодня необходимо думать над тем, как поддержать уровень доступности жилья.

На что нужно обращать внимание, если вы сегодня планируете покупку жилья в Ташкенте:

Сегодня, конечно, ни о каком пузыре на рынке недвижимости Ташкента говорить не приходится. Потенциал для роста цен сохраняется, да и город становится всё более комфортным и развитым. И, если мы хотим, чтобы ценность наших квартир повышалась, необходимо заботиться о городе, заниматься озеленением, уменьшать выбросы вредных веществ, создавать новые бизнесы.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.