Денис Соколов — партнёр и генеральный директор международной консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP), член ассоциации Королевского института дипломированных оценщиков (RICS). В колонке «Язык недвижимости» эксперт рассказывает об устройстве этого рынка и его свойствах и рассуждает о прогнозах его развития.
Человек с древних времён упорядочивает пространство вокруг себя: строит здания, возделывает землю, прокладывает дороги. Сегодняшние городские достопримечательности и архитектурные памятники, на которые мы любуемся в туристических поездках, — это то, что сотни лет назад было обычными торговыми площадями, административными зданиями, рынками, жилыми домами
Сегодня рынки недвижимости в странах являются основой благосостояния семей, стран и корпораций. В развитых странах операции с недвижимостью формируют 15−20% ВВП, тогда как в Узбекистане вклад недвижимости в ВВП пока составляет лишь 5,4%. Это означает, что отрасль стоит на пороге революционных преобразований.
Мы привыкли относиться к понятию недвижимости как к чему-то чуждому, несмотря на то, что сталкиваемся с ней каждый день. Это за границей — недвижимость, ипотека, оценщики, флиппинг, а у нас просто квартиры и дома, первичка/вторичка, махалля. Но то, что мы не используем специальные термины и понятия, вовсе не означает, что мы сильно отличаемся от других стран.
В США более 50% всех активов домохозяйств составляет недвижимость. Стоимость всех домов и квартир, принадлежащих американцам, сравнима со стоимостью всех американских компаний. В Узбекистане домохозяйства также стремятся вкладывать в недвижимость. Около 95% домохозяйств проживает в собственном жилье, и даже слабое развитие ипотечного кредитования не мешает расти рынку жилой недвижимости. Кроме жилья, узбекистанцы вкладывают деньги в магазины и офисные помещения. Но просто вкладывать деньги недостаточно. Нужно, чтобы помещения приносили пользу городу и доход собственнику.
И если до сих пор основным мотивом для вложений было купить подешевле, чтобы потом продать подороже, то по мере развития экономики и городской среды на первый план выходит умение эффективно использовать помещения. Дорожает только та недвижимость, которая может эффективно использоваться: качественное жильё в привлекательных районах, магазины в оживлённых местах, хорошие офисы.
Для того, чтобы отличать хорошую недвижимость от плохой, необходимо понимать язык этой отрасли, разбираться в экономических трендах, финансовых схемах и системе кредитования. Нужно понимать свой город, знать его секреты, культуру и историю.
Город как набор «Лего» состоит из отдельных кубиков, которые представляют собой разные форматы недвижимости. Только разных типов торговых помещений существует более 25. К сожалению или к счастью, инструкция по сборке города отсутствует, поэтому каждый город и каждый район по-своему уникален. Urban Studies — наука о городском развитии — сегодня одно из самых востребованных направлений в мире.
Многие удивляются, почему квартиры в столичных городах стоят гораздо дороже, чем в региональных населённых пунктах. В Великобритании самая дешёвая аренда в городе Бредфорд — снять там квартиру будет стоить 500 фунтов, а в Лондоне аналогичная квартира будет стоить в четыре раза дороже. В США разница в стоимости аренды между самым дешёвым городом (Вичита, Канзас) и Нью-Йорком восьмикратная.
Такая разница объясняется тем, что большой город — это фабрика по производству человеческого и финансового капитала. Город предоставляет возможности для развития карьеры, получения образования, общения с интересными людьми. И потому высокая плотность жизни в городе — это не недостаток, а преимущество. Растущая городская экономика достойно вознаграждает за каждое дополнительное усилие. Дополнительные навыки, новые знания, усердие в динамично развивающихся городах приводят к более быстрому росту дохода, чем в «застойных» городах.
Благосостояние зависит не только от того, сколько мы зарабатываем, но и насколько рачительно мы распоряжаемся деньгами. Недостаточно просто построить стадион. Необходимо, чтобы он постоянно работал и приносил радость зрителям и деньги в казну. К сожалению, часто бывает наоборот. В Бразилии крупнейший стадион, строительство которого обошлось в 900 млн долларов, через год после открытия был закрыт, так как посещаемость стадиона, рассчитанного на 70 тысяч зрителей, не превышала 5000 человек. Так, неправильное решение, ошибка в экономических расчётах привели к огромным убыткам для страны.
Для того, чтобы научиться ездить на автомобиле, необходимо потратить несколько месяцев на изучение правил, научиться справляться с неожиданными ситуациями, предсказывать действия других участников. Но жизнь в современном городе ничуть не проще. Горожанин должен знать, как заработать, сохранить, потратить с пользой свои деньги, а предприниматель — понимать, как обеспечивать работой своих сотрудников, как управлять рисками и развивать страну. Экономика Узбекистана растёт на 6% каждый год, что более чем в два раза выше, чем среднемировой рост экономики. И чем богаче становится страна, чем выше доходы, тем более важно правильно управлять благосостоянием, львиную долю которого составляет недвижимость.
Мы с вами будем следить за экономическими новостями, изучать зарубежный опыт для того, чтобы принимать правильные решения, чтобы наши компании развивались, а семьи жили лучше. И научившись говорить на языке недвижимости, мы с лёгкостью будем вести диалог с банкирами, инвесторами, торговыми компаниями и иностранными экспертами. И в конечном итоге город будет становиться всё более комфортным и привлекательным для своих жителей, туристов и инвесторов.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.
