Tijorat ko‘chmas mulk sohasidagi Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) konsalting kompaniyasi tahlilchilari Toshkentdagi ofis ko‘chmas mulk bozorining 2024-yilgi sharhini taqdim etdi. “Gazeta.uz” ushbu tadqiqot bilan tanishdi.
Yil davomida poytaxtda ko‘plab yangi ofis obyektlari ishga tushirildi. Bu esa umumiy taklif hajmining oshishiga olib keldi. Biroq ofis egalari hali ham binolarni pardozlashga investitsiya kiritmaslikni afzal ko‘rib, kapital xarajatlardan qochyapti.
“Ko‘chmas mulk bozoridagi tebranishlar sharoitida bunday investitsiyalar qisqa muddatli istiqbolda o‘zini oqlamasligi mumkin, — deya izohlaydi CMWP Uzbekistan mutaxassislari. — Ijarachilar pardozni o‘z didi yoki ehtiyojiga qarab tanlashini hisobga olib, ijaraga beruvchilar binolarni „qorasuvoq“ holatida qoldirishni ma’qul ko‘ryapti”.
Biroq, bunday yondashuv binolarni ijaraga berish tezligini pasaytiradi, chunki ijarachilar pardozlangan va tezda ko‘chib o‘tish mumkin bo‘lgan tayyor ofislardan manfaatdor. Bundan tashqari, mulkdorlar pardozlashdan pul tejab, ijarachi topilishini kutish asnosida mavjud ko‘chmas mulkdan daromad olmaydi, bu esa investitsiyalarning qoplanish muddatini uzaytiradi.
Shu bilan bir paytda, ijarachilarning moslashuvchan ofis maydonlariga qiziqishi ortmoqda. CMWP Uzbekistanʼning “Gazeta.uz”ga ma’lum qilishicha, ijarachilar moslashuvchanlik deganda quyidagi imkoniyatlarni nazarda tutadi:
- ham qisqa muddatli (bir oydan boshlab), ham uzoq muddatli (bir necha yillik) shartnomalar tuzish imkoniyati;
- ijaraga olingan maydon hajmini joriy ehtiyojlarga qarab o‘zgartirish imkoniyati;
- konferensiya zallari, muzokara xonalari, dam olish zonalari va boshqa umumiy joylardan foydalanish imkoniyati;
- ijara haqiga internet, tozalash, qo‘riqlash, ro‘yxatxona va boshqa xizmatlarning kiritilishi.
2024-yilda ofis ko‘chmas mulk bozorida qanday o‘zgarishlar yuz berdi?
Toshkent shahridagi A toifali ofis ko‘chmas mulk segmenti barqaror faollikni namoyish etmoqda. CMWP Uzbekistan tahlilchilari bergan ma’lumotlarga ko‘ra, 2024-yil oxirida taklifning umumiy hajmi 128 ming kvadrat metrni tashkil etdi — bu ko‘rsatkich binolar egalari tomonidan o‘z ehtiyojlari uchun foydalaniladigan va ijaraga berilmaydigan Built-to-Suit (BTS) formatidagi obyektlarni o‘z ichiga olmaydi. BTS obyektlarini hisobga olganda, bozorning umumiy hajmi 262 ming kvadrat metrni tashkil etadi.
Taklifning sezilarli o‘sishiga qaramay, bozorda hamon tayyor pardozlangan sifatli ofis maydonlari yetishmayapti. Vaholanki, tadqiqotda ta’kidlanishicha, premium ofislarga, ayniqsa, xalqaro ijarachilar orasida talab yuqoriligicha qolmoqda.
2024-yil oxiriga kelib, A toifaga mansub segmentda bo‘sh turgan obyektlar yoki ijaraga berilmagan binolar 58,2 foiz yoki 74,7 ming kvadrat metrni tashkil etdi. 2023-yilgi ko‘rsatkich — 17,6 foiz (15,1 ming kvadrat metr) — bilan taqqoslansa, o‘sish 40,6 foiz bandni tashkil etdi.
Bo‘sh turgan obyektlar sonining ko‘payishiga asosiy sabab — yangi maydonlarning, jumladan, yirik Summit va Infinity biznes markazlarining ishga tushirilishi bo‘lib, ular birgalikda bozorga 50 ming kvadrat metrga yaqin maydon qo‘shdi. Biroq, CMWP Uzbekistan ekspertlari bunday keng ko‘lamli “kiritmalar” har yili ham bo‘lavermasligini ta’kidlayapti.
Bo‘sh turgan obyektlar ko‘rsatkichini hisoblashda nafaqat mavjud biznes-markazlar, balki foydalanishga tayyorgarlik bosqichida bo‘lgan obyektlar ham hisobga olingan.
2024-yilda A toifali segmentda ijara stavkalarining o‘rtacha o‘sishi kuzatildi. QQS va foydalanish xarajatlarini hisobga olmaganda, o‘rtacha bozor stavkasi oyiga bir kvadrat metr uchun 34,3 dollarni tashkil etdi, bu 2023-yilga nisbatan 3,6 foizga yuqori (o‘shanda bir kvadrat metr uchun 33,1 dollar edi).
Mutaxassislar 2025-yilda ijara stavkalarining biroz pasayishini prognoz qilmoqda. Bunga bozordagi taklif hajmining oshishi natijasida mulkdorlar o‘rtasida raqobatning kuchayishi sabab bo‘ladi.
B toifadagi ofis ko‘chmas mulk segmenti Toshkent bozorida eng xaridorgir bo‘lib qolmoqda. Bank sektori, telekommunikatsiyalar, IT sohasidagi kompaniyalar, shuningdek, kundalik ehtiyojlarga mo‘ljallangan tovarlar (FMSG) savdosi bilan shug‘ullanadigan korxonalar B toifasidagi ofislarning barqaror ijarachilari hisoblanadi.
2024-yil yakunlariga ko‘ra, B toifali segmentda, shu jumladan BTS formatidagi obyektlarda umumiy taklif hajmi 392 ming kvadrat metrni tashkil etdi. BTS obyektlarini hisobga olmaganda, bu ko‘rsatkich 344,7 ming kvadrat metrga yetdi.
B toifa segmentidagi bo‘sh turgan obyektlar darajasi o‘tgan yilga (3,5 foiz) nisbatan 9,3 foiz bandga oshib, 2024-yil oxiriga kelib 12,7 foizni yoki 43,8 ming kvadrat metrni tashkil etdi.
Bo‘sh turgan obyektlar darajasining oshishiga CMWP Uzbekistan tahlilchilari tomonidan ofis obyektlarini tasniflash mezonlarining qayta ko‘rib chiqilishi sabab bo‘ldi. Ilgari A toifaga mansub bo‘lgan ayrim biznes markazlari B toifaga qayta tasniflandi.
2024-yil yakuniga ko‘ra, B toifasidagi segmentda o‘rtacha bozor stavkasi oyiga bir kvadrat metr uchun 24 dollarni tashkil etdi (QQS va ekspluatatsiya xarajatlarini hisobga olmagan holda). Bu ko‘rsatkich oldingi davrdagi 21,8 dollarlik ko‘rsatkichdan 10,1 foizga yuqori.
Tahlilchilar ta’kidlashicha, B toifadagi ofis maydonlariga bo‘lgan talab A toifadagi ofislarga bo‘lgan talabdan doimiy ravishda yuqori bo‘lmoqda. Taklif hajmining oshishiga qaramay, maydonlarning o‘sishi ijara narxlariga sezilarli ta’sir ko‘rsatish uchun yetarli bo‘lmadi.