Экономист-аналитик Игорь Цой анализирует предлагаемые изменения при изъятии земельных участков для государственных и общественных нужд в Ташкенте и состояние нормативно правовых актов по этому вопросу.

Ташкент растет. Ташкент перестраивается. Расширяются дороги, возводятся путепроводы, строятся жилые комплексы, создаются инновационные парки, названия Tashkent City, Delta City, Olmazor City ласкают слух… Развитие получило не только строительство: масштабные изменения заметны во всех отраслях экономики, в социальной сфере и в управлении.

Но за бурной градостроительной деятельностью не забываем ли мы о человеке, простом человеке, много лет прожившим в своем — таком родном — жилье, о его интересах, заботах и желаниях? К сожалению, забываем. И опять всплывает фраза: «Цель оправдывает средства».

Почему?

На сайте «Обсуждение проектов нормативно-правовых документов Республики Узбекистан» размещен проект постановления Кабинета Министров «Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков физическим и юридическим лицам в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд в городе Ташкенте», разработанный столичным хокимиятом. Видимо, очень срочный документ: разместили его на портале 25 сентября, обсуждение заканчивается 10 октября, при этом введение в действие планируется уже с 1 октября текущего года.

К чему такая срочность? Ведь есть действующее «Положение о порядке возмещения убытков гражданам и юридическим лицам в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд», утвержденное постановлением Кабинета Министров 29 мая 2006 года.

Не в том ли дело, что проект нового положения разработан исключительно для Ташкента и будет действовать только в столице? А может, ташкентцы стали проявлять все больше правовой грамотности и активности при возникновении вопросов о сносе недвижимости?

Видя, как ущемляются права собственников жилья, будут ли инвесторы чувствовать себя защищенными?

Разберем основные предложения хокимията Ташкента. Уже в главе 1 указано: «Настоящее Положение разработано… в связи с изъятием земельных участков для государственных, общественных нужд, также для осуществления инвестиционной деятельности в городе Ташкенте». Значит, инвесторам «зеленый свет». Прекрасно.

В пункте 5 предлагаемого положения указаны основания принятия решения об изъятии земельного участка. Это: генеральный план, а также проекты детальной планировки и застройки населенных пунктов города Ташкента; устранение техногенных катастроф, аварий, сохранения жизни людей и других случаях; осуществление инвестиционной деятельности. Но понятие «инвестиционная деятельность» обширно: в него может входить и строительство «Ташкент-Сити», и создание парка, и возведение трехэтажного офисного помещения, где несколько комнаток выделены махаллинскому комитету, и постройка будки сапожника.

Под инвестиционную деятельность можно подвести любое вложение денежных средств, — это означает возобновление точечных застроек в еще больших масштабах.

Но позвольте, именно для упорядочения градостроительной деятельности 1 августа был принят указ президента «О мерах по кардинальному улучшению инвестиционного климата в Республике Узбекистан», пункт 3 которого устанавливает, «что изъятие земельных участков для государственных и общественных нужд допускается исключительно в следующих целях: предоставление земель для нужд обороны и государственной безопасности, охраняемых природных территорий, создания и функционирования свободных экономических зон; выполнение обязательств, вытекающих из международных договоров; обнаружение и разработка месторождений полезных ископаемых; строительство (реконструкция) автомобильных и железных дорог, аэропортов, аэродромов, объектов аэронавигации и авиатехнических центров, объектов железнодорожного транспорта, мостов, метрополитенов, тоннелей, объектов энергетических систем и линий электропередачи, линий связи, объектов космической деятельности, магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей; исполнение генеральных планов населенных пунктов в части строительства объектов за счет средств Государственного бюджета Республики Узбекистан, а также в других случаях, прямо предусмотренных законами и решениями Президента Республики Узбекистан».

Все четко и ясно. Но в столице намерены сделать путь инвесторов еще проще и пошли еще дальше — изменив смысл краеугольного понятия «равноценность».

Действующая редакция, пункт 14: «Равноценность предоставляемого жилого помещения определяется как величина, равная по цене сносимому жилому дому (квартире) собственника».

Предлагаемая редакция, пункт 15: «Равноценность предоставляемого жилого помещения определяется как величина, равная площади сносимого жилого дома (квартиры) собственника».

Если в действующем положении присутствует справедливое начало, то в предлагаемом варианте оно отсутствует.

На практике это приведет, например, к тому, что собственник, имеющий 3-комнатную квартиру в кирпичном доме в центре города, в случае сноса может получить 2-комнатную квартиру такой же площади в панельном доме на окраине. И пусть никого не вводит в заблуждение проведение оценки и компенсация разницы: предлагается, что оценка будет проводиться за счет средств местного бюджета или инвестора. «Кто платит, тот и заказывает музыку». По действующему же положению, оценку может заказать любой заявитель.

Равноценность или равнозначность?

Разработчики документа путают термины «равноценность» и «равнозначность». Вот как понимается равнозначность, например, в законе города Москвы «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» от 17 мая 2017 года: это предоставление благоустроенного жилья в том же районе, площадь и число комнат в котором не меньше, чем в прежнем жилье (при этом район рассматривается в узком смысле слова «квартал», «массив»). Справедливо? Конечно.

Читаем далее. В предлагаемом проекте положения есть пункт 17 («Фактически проживающие с собственником в сносимых жилых домах (квартирах) и не являющиеся собственниками (члены семьи, родственники и другие), не имеющие в собственности другое жилье, вправе обратиться в Комиссию с заявлением о выделении им кредита для приобретения жилья для собственных нужд, предоставляемого АКЖССБ „Пойтахт банк“ по процентным ставкам, не превышающим ставку рефинансирования, установленной ЦБ Республики Узбекистан сроком до десяти лет, в том числе двухлетним льготным периодом на выплату основного долга») и пункт 18 («В целях защиты социально уязвимых слоев населения, проживающих совместно с собственником в сносимых жилых домах (квартирах), среднегодовой доход которых (при наличии брака, доход обоих супругов) ниже 75-кратного размера минимальной заработной платы, при получении ими кредита на приобретение жилья в банках Республики Узбекистан, по заключению Комиссии первоначальной взнос за приобретаемую ими квартиру выплачивается за счет средств местного бюджета хокимиятов районов и/или г. Ташкента»).

Неужели чиновники забыли Жилищный кодекс Республики Узбекистан, в частности, статью 27 («В случае сноса находящихся в собственности граждан жилых домов (квартир) в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд указанным гражданам, членам их семей, а также гражданам, постоянно проживающим в этих домах (квартирах), по их выбору и по соглашению сторон предоставляется в собственность другое равноценное благоустроенное жилое помещение площадью не ниже социальной нормы площади жилья и выплачивается рыночная стоимость насаждений либо выплачивается рыночная стоимость сносимых жилого дома (квартиры), иных строений, сооружений и насаждений, а также рыночная стоимость права на земельный участок в полном объеме») и статью 42 («Социальная норма площади жилья устанавливается Советом Министров Республики Каракалпакстан, хокимиятами областей и города Ташкента, но не ниже шестнадцати квадратных метров общей площади на одного человека, а для инвалидов на креслах-колясках — не менее двадцати трех квадратных метров»)?

Есть и другие детали в постановлении, заслуживающие подробного обсуждения. Например, хокимият предлагает считать уведомлением о сносе «письмо (в том числе электронное), содержащее извещение о сносе жилых и нежилых домов, зданий и сооружений. Уведомление о сносе может быть направлено с указанием конкретного лица либо в виде объявления для группы лиц».

В проекте положения говорится, что снос «происходит по истечении шестимесячного срока с момента уведомления и после принятия решения Комиссией о виде компенсации и условиях его предоставления». Таким образом, обязательность достижения соглашения сторон, предусмотренная и Жилищным кодексом, и действующим положение, исключена.

Далее в проекте документа читаем: после принятия хокимом Ташкента решения об изъятии земельного участка оформление прав собственности на самовольные строения приостанавливается; после получения уведомления самовольное строение должно быть снесено в трехдневный срок; разница стоимости сносимого и предоставляемого жилья выплачивается той или иной стороной по соглашению сторон в двухмесячный срок. При этом статья 27 Жилищного кодекса устанавливает, что «разница подлежит компенсации собственником в течение пяти лет с момента предоставления жилья или права на земельный участок.

Что делать?

Действующее положение не лишено недостатков: оно не содержит четких критериев лиц и порядок отнесения к лицам, имеющих право на получение компенсации при сносе жилья, не учитывает имеющиеся имущественные (вещные и обязательственные) права на изымаемые земельные участки, обременения и ограничения таких прав (статья 27 Жилищного кодекса и пункт 3 Национального стандарта оценки имущества (НСОИ) №10 «Оценка стоимости недвижимости», зарегистрированного Министерством юстиции 18 ноября 2009 года), что приводит к разночтениям положения, ущемлению интересов и нарушению прав лиц, затронутых сносом.

В связи с этим было бы целесообразно разработать и принять измененное «Положение о порядке определения и возмещения гражданам и юридическим лицам стоимости принадлежащих им домов (квартир), строений, сооружений, устройств и насаждений, подлежащих сносу в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд», в котором должно быть четкое описание оснований для проведения сноса, категорий отнесения к лицам, имеющих право на получение компенсации, а также включить в положение обязательное возмещение стоимости имеющихся имущественных (вещных и обязательственных) прав на изымаемые земельные участки.

Это положение должно действовать на территории всей республики, а не только в Ташкенте — во исполнение статьи 18 Конституции («Все граждане Республики Узбекистан имеют одинаковые права и свободы и равны перед законом без различия пола, расы, национальности, языка, религии, социального происхождения, убеждений, личного и общественного положения»).

В указе президента «О мерах по кардинальному улучшению инвестиционного климата в Республике Узбекистан» еще раз прозвучала мысль о развитии диалога с народом, о прекращении использования административных методов руководства и хозяйствования (пункт 2: «Определить, что с 1 сентября 2018 года: принятие решений об изъятии земельных участков для государственных и общественных нужд допускается исключительно после проведения открытого обсуждения с заинтересованными лицами, земельные участки которых планируется изымать, а также оценки выгод и издержек; снос жилых, производственных помещений, иных строений и сооружений, принадлежащих физическим и юридическим лицам, при изъятии земельных участков разрешается после полного возмещения рыночной стоимости недвижимого имущества и убытков, причиненных собственникам в связи с таким изъятием; убытки, причиненные физическим и юридическим лицам в результате вынесения незаконного административного акта государственного органа (должностного лица), подлежат возмещению государством, в первую очередь за счет внебюджетных средств соответствующих органов с последующим взысканием с виновного лица в регрессном порядке»).

Принятие решений об изъятии земель и последующий снос жилья, расположенного на них, разработка понятного механизма компенсации — это очень болезненный и щепетильный вопрос, который требует тщательного изучения, обсуждения, нахождения компромиссов, прогнозирования последствий.

Здесь фраза «Цель оправдывает средства» не уместна, ибо речь идет об интересах людей. Вторая формулировка категорического императива Канта отождествляет человечность с таким отношением к себе и другим, когда никто не низводится до уровня средства, а выступает одновременно в качестве цели.

Как сказал на внеочередной сессии Кенгаша народных депутатов Ташкентской области 5 января президент Шавкат Мирзиёев, чиновники должны завоевать доверие народа, а не президента. Ну что же, время покажет.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.